부동한 호황기에서는 낙찰가가 시장에서 형성된 가격가 유사하기 때문에 부대 비용을 제외 했을때 가격적인 메리트가 크지 않을 수 있다. 이런 경우 1차에서 바로 낙찰?을 하는 방법을 가져갈 수 있겠지만, 경매 예정 물건을 미리 선점하여 급매처럼 매매하는 방법을 얘기하고자 한다.
경매 진행기간
예규대로 정상적으로 진행된다면
신청서를 접수한 후 배당요구 종기일 까지 일반적으로 3~4개월 가량 소요
배당요구 종기일로부터 1달정도 후에 매각기일이 지정
매각이 된 후에도 대금납부까지 1달 반 정도 소요
대급납부 후 배당까지 1달 정도 소요
즉 신건에 낙찰된다는 가정하에 아무리 빨리 진행된다고 하더라도 최소한 7~8개월 걸려야 채권자들이 대금회수를 할 수 있다는 뜻
보통 배당까지 걸리는 기간은 1년 정도로 본다.
채권자를 설득시키는 핵심이다.
경매 물건 취하 후 매입하는 방법
경매가 넘어가기 직전이나 경매가 진행되는 물건을 싸게 매입할 수 있는 방법
1 나와 친분이 있는 부동산 사장님을 통해서
2 경매물건의 소유자를 만나서 직접 거래 제의 하는 것
3 경매신청채권자가 금융기관이 아닌 일반 회사이고 잔액 배당이 어려운 경우에 그 회사 담당자를 찾아가 매매협의를 할 수 있다
채무전액을 배당받지 못하는 상황에서 경매로 진행하면 가격이 더 떨어질 수도 있고, 배당기일까지 시일도 상당기간 소요
그러니 경매를 통해 배당받는 금액보다 더 많은 금액을 더 빨리 주겠다고 하면 협상이 가능하다.
4 경매가 진행 중인 물건 뿐만 아니라, 경매예정물건도 검색을 하는것도 좋다
경매 예정 물건 찾는 방법
우선 원하는 지역의 경매예정물건(또는 신건) 중 점유자가 소유자고, 은행 등 금융기관이 전액 배당 받을 수 있는 물건을 선택
아무래도 은행이나 세금은 다 변제되고 일반 채권자들이 일부 배당받을 수 있는 물건을 찾는다.
채권자가 적으면 더 좋다.
가급적이면 소유자의 채무가 시세보다 많으면 더 좋다
왜냐하면 소유자의 입장에서는 얼마나 파는것이 중요한게 아니라, 본인에게 얼마다 이득이 돌아오는가에 관심이 많다.
적정한 금액을 소유자에게 드리겠다고 하면 내가 원하는 저렴한 가격으로 매매협상을 할 수 있어 협상이 수월할 수 있기 때문이다.
반대로 소유자에게 배당잉여금이 있다면 경매로 넘어가더라도 장기간 협재 집에서 거주할 수 있을 뿐만 아니라 배당잉여금도 받을 수 있기 때문에 가격 협상에 어려움이 있을 수 있다.
흔히 시세보다 채무가 많은데 위험하지 않을까 생각하는데,
채권자는 자기가 얼마 배당 받을 수 있을지를 검토한다. 그러므로 후순위 채권자에게는 전액을 주지 않더라도 근저당을 말소할 수 있고 가압류 채권자들의 경우는 그냥 도장값만 조금 쥐어주면 대부분 오케이 한다.
괜찮은 녀석을 발견하면, 직접 방문을 해서 소유자를 만나 "경매로 넘어가게 되면 당신에게 돌아가는 금액이 없다"
"하지만 나와 매매거래를 한다면 당신에게 적정한 금액을 지급하겠다" 라는 취지의 얘기를 한 후 생각해보고 연락 달라는 말과 함께 연락처를 남겨두고 오면 된다. (연락이 오는 경우는 많지는 않다.)
채무가 많은 예
매매 계약 방법시 주의 사항
경매가 나오기 직전이거나 경매가 진행중인 물건의 경우 대부분 채권금액이 많다.
그러므로 부동산 계약 시 계약금을 매도인에게 지급하면 안되고!
중개사 사장님 계좌에 넣어 두어야 한다. 굳이 매매 금액의 10%를 지급할 필요도 없다.
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예) 경매와 다르게 집도 편하게 구경하고 명도에 대한 부담도 없이 시세보다 2-3천 가량 싸게 매입
게다가 명도기간 동안의 금융 비용, 명도비 등 생각하면 경매보다 싸게 구매한거라 생각 됌
이 물건의 경우 계약금조로 2천만원 맡김
상황에 따라서는 계약과 동시에 총 매매대금을 지급하고 소유권이전등기까지 원스톱으로 하는 것이 좋다.
매매계약을 체결한 후 약 2주 정도 후에 소유권 이전 등기를 했는데
계약시 계약금은 부동산에 맡겨 두었고
1순위 은행의 부채 증명서를 확인하고 담당자와 직접 통화를 하여 해당 부채 금액을 상환하면 근저당권을 말소할 수 있는지에 대해 녹취를 함
1순위 은행, 2순위 일반 회사 그리고 세금 일부
2순위 경매신청채권자로부터 0월0일까지 채무금액을 상환할 경우 경매를 취하하곤 근저당권을 말소해준다는 내용의 확인서(법인 인감증명서 첨부)를 요청하여 수령
잔금 시에는 은행에 최종 상환할 금액을 확인하고, 경매 신청채권자로부터 경매취하서 및 근저당권 말소서류를 확인한 후 은행 및 경매신청채권자에게 직접 지급
서류와 돈을 동시에 주고 받는다.
법무사에게 경매취하 접수 후 접수 증명원을 보내달라고 요청하여, 접수증명원을 팩스로 받고,
은행으로부터는 대출금상환영수증과 더불어 말소비용 영수증을 수령
말소비용 영수증을 받는 것은 말소에 대한 확인 차원에서 수령 한 것
마지막으로 대법원 인터넷 등기소에서 말소등기 접수 여부를 최종적으로 확인
주의할 점, 사해행위
등기부 상 나타나지 않은 제3의 채권자가 사해행위 소송을 제기할 수 있다.
채무자인 소유자가 채권을 회피하기 위해 지인에게 매도했다고 주장을 한다든지 등
이런 경우에는 반드시 중개사와 계약을 체결하고 다른 채권자가 없는지 확인해서 서류를 만들어 놓는것이 좋다.
경매물건 소유자를 직접 만나서 협상하여 매입하는 경우도 인근 중개사 가셔서 복비주고 하시는게 좋다.
채무자와 나는 모르는 사이이고 중개사를 통해 물건을 소개 받았다.
그리고 분명히 다른 채권자가 없다고 애기를 했다 라는 식으로 유리한 증거들은 남겨 두어야 한다.
