경매 권리 분석 기본기

저당권 - 채권자가 채무자가 담보로 제공한 부동산에 대해 후순위 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리
근저당권 - 장래의 채권을 일정액의 한도(120-130%)에서 미리 담보하는 저당권, 채권액이 바뀔 때마다 저당권을 말소하고 다시 설정하거나 감액, 증액 등기를 한다면 번거로울 듯
- 경매 신청권이 있다. 우선 변제권이 있다. 근저당권은 경매로 부동산이 매각되면 모두 소멸
지상권 - 다른 사람의 토지 위에 건물이나 기타 공작물(담, 굴뚝, 광고탑 등) 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리
- 토지에 관한 물건이라 절대적이고 배타적인 권리
- 임대료가 없더라도 성립
- 석조,석회조, 연와조 등 견고한 건물, 30년
- 그외 건물은 15년
- 담, 굴뚯, 광고탑등의 공작물은 5년
- 별도로 약정하지 않거나 5년 미만으로 합의 했떠라도 최하 5년 이상 지상권을 유지할 수 있다.
- 토지에 설정된 권리가 지상권뿐이라면 낙찰자에게 인수, 다른권리들과 함께 있다면 지상권 순위에 따라 달라진다.
- 1순위 A 지상권, 2순위 B 근저당 : A 지상권이 있는데 B가 근저당 설정 후 돈을 빌려주었다면 고의고, 모르고 있다면 과실이다. B는 악의의 법률 행위 지상권은 낙찰자가 인수
- 1순위 A 근저당권, 2순위 B지상권 : 지상권은 낙찰 후 소멸
- 1순위 A 근저당권, 2순위 A지상권 : 낙찰후 지상권 말소
- 1순위 A 지상권, 2순위 근저당권 : 낙찰 후 지상권 인수하게 되는데 이런 경우 입찰을 아무도 하지 않기 때문에 "지상권 말소 동의서"를 제출했다면 경매 매각 후 낙찰자가 지상권 말소를 요구하면 협조를 얻어 지성권 말소가 가능. 이런 경우 해볼 만함, 선순위 지상권이 건출물을 소유할 목적이 아니라 담보권 강화가 명백하다면, 돈을 모두 돌려 받으면 지상권이 소멸되기도 함. 계속 지상권을 인정한다면, 권리의 이중 행사를 용인하는 결과
- 구분지상권이 있는건 낙찰자에게 인수된다.
전세권 - 전세금을 내고 전세권 등기를 하면. 다른 사람의 부동산을 점유하고 사용할 수 있는 물건
- 보증금을 돌려주지 않으면 별도의 소송절차 없이 법원에 경매 신청 가능
- 다른 채권자가 경매를 신청했더라도 후순위 채권보다 우선 변제권 인정(단 전세금 안내고 등기가 없다면 효력 없다, 우선변제권X)
- 배당 요구 안하고 경매 신청인도 아닌 경우 : 선순위 전세권 (인수), 후순위 전세권(소멸)
- 배당 요구를 하고 경매 신청인인 경우 : 선순위 전세권(소멸), 후순위 전세권(소멸)
가등기 : 본등기(소유권이전, 근저당권 설정, 전세권 설정 등기 등, 권리의 설정/이전/변경/말소 등)를 할 요건을 갖추지 못했을 때 , 본등기의 선순위를 보전하기 위해 임시로 하는 등기
담보가등기 : 담보 가등기, 소유권 가등기로 나누어 진다. 선순위 가등기가 낙찰자에게 인수될지 여부는 소유권 가등기인지 담보 가등기 인지를 판단
- 소유권 가등기 : 소우권 이전 청구권 가등기
  - 그 내용과 원인, 금액 등을 법원에 신고해야 하며, 매각물건 명세서에도 나온다.
  - 배당 요구시 아무런 신고를 하지 않았다면 소원 가등기다.
  - 소유권 가등기는 빌려준 돈을 받을 목적이 아니므로 배당 받을 자격이 없다. 매각 후 낙찰자에게 인수된다.
  - 선순위로 근저당권이나 가압류처럼 돈이 목적인 다른 권리가 있을 경우 선순위 권리를 보호하기 위해 소멸 됌
- 담보 가등기 : 빌려준 돈을 돌려 받기 위한 가등기, 경매에서는 저당권으로 본다.
  - 저당권이기 때문에 순위를 불문하고 무조건 매각으로 소멸 된다.
- 가등기의 제척 기간은 10년 이나, 가등기 효력이 소멸하였음을 주장하여 판결을 받아야 말소된다. 제척기간 내에 매매 예약이 완결되지 못하였고, 본등기를 하지 않으면 낙찰자는 소유권을 잃을 수도 있다.
환매특약 등기 : 부동산을 팔면서 일정기간 후에 다시 살 수 있는 권리, 환매기간 최대 5년
- 가등기와 환매특약 등기의 차이점 : 환매 특약 등기는 환매 가격 및 기간을 반드시 표준, 당사자 끼리 합의가 되었더라도 연장할 수 없다. 환매권자가 약정기간 안에 환매권을 행사하지 않으면, 등기부에 말소되지 않았더라도 자동으로 효력이 사라진다.
- 환매등기가 후순위라면 근저당권리자를 보호하기 위해 낙찰 후 소멸
- 환매등기가 선순위라면 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수. 약기간 안에 환매대금을 주며 소유권의 이전을 청구하면 소유권을 돌려줘야 한다.
- 최저 매각이 환매대금보다 많이 낫다면 해볼 만 함
가압류 : 돈을 돌려 받으려는 소송에서 판결이 확정될 때까지 채무자의 부동산을 그대로 붙잡아 두려는 보전 처분
- 나중에 돈을 돌려 받을 목적으로 그 볻ㅇ산을 현재 상태로 묶어 두는 것
- 돈 또는 돈으로 환산 할 수 있는 채권이 대상
가처분 : 돈으로 환산할 수 없는 모든 행위 채권을 보전 하는 것
임차권 : 전입신고(대항력)와 점유의 두 요건이 모두 충족되야 한다.
- 전입 신고일을 확인 하기 : 주민센터 방문하여 세대주 성명과 전입신고일을 확인 할 것(대법원/경매 사이트의 페이지를 출력해서 갈것)
- 세대 합가 주의
- 전대차 조심 할 것 : 세입자가 임차권을 이어 받은 경우. 전대차 : 세입자(원래 임차인을 전대인)--->세입자(제 3자의 새로운 임대인 전차인), 집주인이 전대차에 동의 했다면 대항력을 대신하여 행사할 수 있다, 단 양도/양수나 전대차는 개인간의 약정에 불가 법원에 신고하지 않는한 할 수 없으므로 주의할 것
- 등기부에 근저당권이 있으나 실제로 빚이 없는 경우
  - 이해 관계자들의 문건 꼼꼼히 살펴 볼것, 근저당권자가 법원에 아무 서류 제출하지 않았다면 일단 주의
  - 근저당권자가 은행이라면 입찰 전에 담당직원에게 전화를 걸어 근저당여부 즉 은행 대출금 확인
  - 낙찰 받은 후라면 매각허가가 결정되기 전에 근저당권의 효력이 소멸 되었는지 다시 한 번 확인
  - 만약 근저당권이 소멸되었다면 법원에 매각 불허가를 신청 해야 함, 후순위가 선순위 대므로 보증금을 물어 주어야 할 경우가 있다.
확정일자를 받은 임차인의 우선 변제권, 소액 임차인
- 확정일자 : 후순위 채권자 보다 우선하여 보증금을 돌려 받을 우선 변제권이 생김
- 최우선 변제권 : 전입 신고와 점유의 요건을 구비하지 않아 대항력이 없는 임차인은 인정되지 않는다.
- 소액 임차인의 최우선 변제권은 배당 요구 종기 전까지 배당 요구를 해야 한다! 서울은 3400만원 한도
임차권 등기
- 배동 요구 종기일까지 대항요건을 갖추면 된다. 그 이후에 이사가도 대항력은 인정 된다. 단 경매가 취소되고 다시 경매로 넘어가면 선순위가 후순위가 될 수 있으니 주의
- 전세기간이 만료되고 보증금을 돌려주지 않는다면 임차인은 소소으로 확정판결을 받을 후 경매를 신청해야 한다.
- 소송을 통해 받기로 하고 이사하고 싶어도 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 대항력과 우선 변제권을 잃게 되는데, 이런 경우 집주인의 동의 없이 임차권을 등기할 수 있다.
- 임차권 등기는 전입/실거주 하지 않아도 대항력과 우선 변제권이 생긴다.
  집주인의 동의가 없이도 입차권을 등기할 수 있다.

경매 권리 분석 기본기 | Ecency