Ponad dziesięć lat temu kiedy zajmowałem się budową i realizacją inwestycji z zakresu budowy terenów zielonych, można było zauważyć że koniunktura na rynku nieruchomości z każdym miesiącem przyspiesza. Na Rynku było dużo pieniędzy i ceny nieruchomości rosły bardzo dynamicznie i szybko. Po rynku krążyły plotki o tym jak ktoś sprzedawał prawo do zakupu lokalu za kilkadziesiąt tysięcy złotych, które istniało tylko na papierze a na placu budowy była wielka dziura. Moi klienci też byli bardzo szczodrzy. Budowa ogrodów o wartości kilkuset tysięcy złotych nie była rzadkością a pędzące ceny cegieł, betonu dochodziły do 30% rocznie. Po za tym zdarzało się, że na niektóre materiały budowlane trzeba było czekać nawet po kilka miesięcy. Producenci mieli tyle zamówień, że nie wyrabiali się z produkcją.
Jak pewnie, niektórzy wiedzą ta sielanka została w pewnym momencie szybko i gwałtownie ucięta. Upadek Banku Lehman Brothers spowodował lawinę upadłości, problemów i nie wypłacalności wielu firm. Kryzys rozpoczęty w Ameryce bardzo szybko przełożył się na mój lokalny rynek. Wielu klientów, nagle wycofało się z inwestycji a rynek nieruchomości załamał się i w kolejnym roku odnotowano spadki cen nieruchomości a z rynku zniknęło wiele firm i wzrosło bezrobocie.
Po kliku latach od kryzysu na rynku cały czas panował duży strach, a bezrobocie było na podwyższonym poziomie. Z czasem jednak kiedy banki centralne obniżyły koszty kredytu do minimum a w niektórych krajach trzymanie pieniędzy w banku, mijało się z celem, ponieważ stopa procentowa była i nadal jest ujemna. Tani kredyt i zakrojony na szeroką skalę skup aktywów, spowodował, że koniunktura na rynek powoli wracała. Firmy mając do dyspozycji tanie pożyczki inwestowały i zatrudniały kolejnych pracowników. Spadek bezrobocia spowodował, że większa ilość osób mogła sobie pozwolić na kredyty co było dodatkowym impulsem dla gospodarki. Ostatnio jednak można wyczytać, że cena płyty OSB wzrosła o ponad 30%, a mieszkania drożeją o 7,5% w rok. Na rynku pojawia się coraz więcej hurraoptymistycznych artykułów o tym, że koniunktura na rynku nieruchomości jest nakręcona i przed nami jeszcze kilka lat wzrostu cen. Moje osobiste zdanie jest jednak zgoła odmienne i obecne najbliższe kilka miesięcy dobrej koniunktury wykorzystałbym do wyjścia z inwestycji z rynku nieruchomości. Z początkiem roku miałem rozmowę z wysokim przedstawicielem, dewelopera, który sprzedaje około kilkaset mieszkań rocznie. Z rozmowy wynikło, że deweloper doskonale zdaje sobie sprawę, że obecny czas to końcówka cyklu koniunkturalnego i podwyższa ceny, aby jeszcze wycisnąć ile się da z rynku, bo za chwilę czekają nas chude lata. Koniec koniunktury wynika z tego, że w USA zaczyna rosnąć inflacja a gospodarka rośnie jak na drożdżach. Bank Rezerw Federalnych chcąc uniknąć przegrzania gospodarki podwyższa koszty kredytu i tym samym schładza popyt. W Polsce jeszcze nie rozpoczęto cyklu podwyżek a nawet przesunięto na przyszły rok, ale może to i dobrze bo jest więcej czasu na to, aby w dobrej cenie sprzedać obecnie posiadane nieruchomości.
A co na to Kowalski, który wszędzie widzi reklamy taniego kredytu, ma pracę, pensja rośnie i marzy o własnych czterech kątach, lub pierwszych inwestycjach, ale nie ma własnego kapitału. W dodatku może usłyszeć od wieloletniego inwestora z rynku nieruchomości, że kredyt inwestycyjny nie jest zły. Ogólnie sytuacje jest bezpieczna a wokół Panuje duży optymizm, więc Kowalski podpisuje umowę kredytową na 30 lat.
Żródło: https://www.instagram.com/majda.p/
Mija kilka miesięcy.
W Ameryce gdzie stopy procentowe rosną już od dwóch lat,koszty kredytu dla nie których firm stają się coraz większym kosztem i problemem. W pewnym momencie dochodzi do upadku najsłabszego i najbardziej z lewarowanego kredytem przedsiębiorstwa. To wywołuje lawinę. Zatory płatnicze, powodują upadek kolejnych firm i zwalnianie wielu pracowników. Panika na giełdach i spadek wartości takich walut jak polska złotówka powodują, że do akcji wkracza NBP i w ciągu kilku miesięcy podnosi stopy procentowe a tani kredyt nagle kosztuje kilkaset złotych więcej. Wyższe koszty kredytu i brak koniunktury gospodarczej wywołuje upadki firm i zatory płatnicze również w Polsce. Bezrobocie wzrasta a o podwyżkach już rzadko kto myśli bo fajnie byłoby mieć w ogóle pracę.
Zachęcony do kredytu inwestycyjnego Kowalski, najpierw przepłaca za nieruchomość , której ceny były sztucznie zawyżone w ostatnich latach i traci po pierwszym roku od 10 do 20 procent zainwestowanych środków. Pracodawca ma także problemy, spadek zamówień następnie redukuja zatrudnienia a w najlepszym wypadku obniżenie premii które stanowią 20% wynagrodzenia. Mieszkania nie da się wynająć z zyskiem, bo inwestycja jest kredytowana i przepłacona.
Dalsza historia Kowalskiego to w najlepszym wypadku duży stres i znacznie skromniejsze dochody w najgorszym to utrata majątku i życie z komornikiem na karku przez kilka lat a skredytowana inwestycja trafia do człowieka, który swoją poprzednią inwestycje zrealizował w momencie wystąpienia szczytu cyklu koniunkturalnego.
Wzięcie kredytu inwestycyjnego obecnie nie jest trudne a otoczenie tylko do tego zachęca. Atakowani z zewsząd informacjami o boomie gospodarczym, braku bezrobocia i rosnących cenach towarów, wzmagają chciwość i pożądanie...zalecam rozsądek.
