안녕하세요.
부동산 투자에서 빠질 수 없는 단어가 있습니다.
바로 경매입니다.
부동산은 싸게사서 원래 가격대에 팔거나,
오르는 부동산을 원가격에 사서 더 비싼 가격에 파는 방법 두가지로 볼 수 있습니다.
경매의 경우는 싸게사서 원래 가격대 혹은 조금 싼 가격에 파는 경우가 많습니다.
(혹은 월세를 받거나, 전세로 돌려 갭투자로도 하시죠)
경매는 부동산의 꽃이라 할수 있는데요.
오늘은 경매투자의 6단계를 한번 알아보겠습니다.
대법원 경매 사이트 혹은 유료 경매 사이트를 이용하여 물건을 검색합니다.
대법원 경매 사이트에서 매각 물건을 검색해볼 수 있지만, 권리분석이라든지 등기사항등은 나오지 않기 때문에 유료 경매 사이트를 많이들 사용합니다.
유료 경매사이트는 굿옥션, 지지옥션, 스피드옥션 등이 있습니다.
하지만 유료 경매사이트는 가격이 비싼편입니다. (전국 기준 1년 100만원 이상)
처음에는 본인의 관심지역(서울,부산,경남,강원)을 설정하여 1달정도만 신청하면 월 2,3만원 수준으로 사용가능합니다.
여러 사이트를 한달만 먼저 써보시고 본인에게 맞는 사이트를 찾는 것이 좋은 것 같습니다.
유료 경매 사이트에서 관심 물건을 조회 후 권리 분석을 하여야 합니다.
권리 분석은 등기부등본, 말소기준권리, 대항력, 배당 이 4가지가 상당히 중요합니다.
권리 분석을 잘못하여 나중에 알고 보증금을 날리는 경우도 많습니다.
물건을 검색했으면 실제 현장에 가서 물건의 상태를 봐야겠죠?
요즘은 인터넷이 발달해서 웬만한 정보는 인터넷으로 거의 다 검색이 가능합니다.
지도어플에서 로드뷰를 이용해 물건의 위치 상태도 알 수 있고 실거래가 조회로 물건의 대략적인 가격도 나옵니다.
인터넷으로 물건의 대략적인 사전조사를 끝낸 후에 임장을 가야합니다.
실제 대중교통을 이용해서 물건지를 갔을 때의 느낌, 현재 그 동네의 임대여부는 잘되는지, 아파트라면 관리비는 미납되었는지?(미납되었다면 얼마나 있는지) 등등을 모두 알아보는 것이 좋습니다.
이제 법원에 가서 입찰을 하여야 합니다.
가기 전에 입찰 당일날 오전에는 해당 물건이 취하되었는지 또는 변경되었는지를 한번 더 체크해야 됩니다.
그래야 헛걸음 하지 않는 수고를 줄일 수가 있습니다.
입찰 시에는 주변 분위기에 휩쓸리지 않고 본인이 생각한 금액을 잘 적는 것이 중요합니다.
사람이 너무 많아서 내가 낙찰받기 힘들지 않을까 해서 금액을 오버해서 쓰게되면, 설사 낙찰받더라도 추후 매매 시 어려움을 겪을 수가 있습니다.
분위기에 휩쓸리지 않고 이성적으로 입찰가는 쓰는 것이 중요합니다!
낙찰이 된 후 7일 이후 매각허가 결정이 내려집니다.
이후 7일이 지나도록 그 경매의 이해관계자들에게서 이의제기가 없으면 매각 허가 결정이 확정됩니다.
매각허가 결정 이 후 매수인은 법원이 정한 날까지 낙찰 잔금을 납부해야 됩니다.
납부일까지 잔금을 내지 않으면 입찰 보증금은 돌려받지 못하고 날리게 됩니다.
경매를 하는 사람들이 어려워 하는 것중에 하나입니다.
낙찰받은 물건의 점유자(세입자 또는 채무자)를 내보내야 하는 일입니다.
낙찰자 소유가 된 물건에 기존 점유자는 무단으로 점유하고 있는 상황이므로 기존 점유자를 내보내고 새로운 세입자를 받거나, 새로이 매매를 해야 되겠지요.
대화로 잘 풀어나가 기존 점유자가 기일내로 나가준다면 좋겠지만, 쉽지는 않습니다.
적재적소에 내용증명을 잘 발송하고, 웬만하면 대화로 잘 풀어 나가는 것이 가장 좋은 방법인 것 같습니다.
그래도 안된다면, 최후에는 강제집행을 통해 점유자를 내보내는 방법도 있습니다.
강제집행을 하게되면 낙찰자도 돈이 많이 들고, 점유자도 기분이 나쁠 수 있기때문에 그런 상황까지는 발생안하는 것이 좋습니다.
명도가 끝난 이후 수익실현(매매 또는 임대)이 되어야 합니다.
보통은 낙찰 후 2~4개월 정도 소요가 됩니다.
이 단계가 제일 마지막이긴 하지만, 웬만하면 수익실현을 어떻게 할 것인가를 구체적으로 생각해놓고 경매에 임해야합니다.
처음 물건 검색했을 때 해당 물건은 매매를 할것인지, 임대를 할것인지, 임대를 하면 월세로 놓을 것인지 전세로 놓을 것인지 등등
차후 수익실현의 방법을 고려해놓고 경매에 임하는 것이 좋은 자세입니다.
경매는 물건의 유형, 종류가 많습니다.
아파트, 오피스텔, 상가, 단독주택, 토지, 거기다 지상권, 유치권 등 특수물건도 있습니다.
초보자는 특수물건, 상가, 토지등은 피하고 주거물건등을 먼저 접근하는 것이 안전한 투자라고 할 수 있습니다.
열심히 공부하고 손품팔아서 성공 투자 하세요!! ^^
