독서노트 / 나는 부동산과 맞벌이 한다.

나는 부동산과 맞벌이 한다.
배우자 대신 꼬박꼬박 월급을 가져오는 시스템 만들기

아래에서 올린 "부동산 투자의 정석, 노후를 위해 집을 이용하라"와 같이 전세금 상승분으로 투자 규모를 늘려가는 투자전략의 맥을 함께하는 책입니다.

저자가 운영하는 월급쟁이부자들 (직장인 재테크 학교 부동산 경매 보험 분양) : 네이버 카페
http://cafe.naver.com/wecando7/

내용요약

1,500만원의 종잣돈으로 투자를 시작해 현재 41채의 부동산을 소유하게 됐다. 그 덕분에 계속 직장을 다니면서 이제는 월급보다 훨씬 많은 월세를 받고 있다.
직장인으로서의 보람과 소소한 기쁨을 안겨주는 "월급날"이 한 달에 하루가 아니라 15일 이상인 샘이다.

모두 바라는 목표지만 시작하기 힘들고 꾸준히 지속하는 것 또한 어렵지만 그만큼 값진 보상으로 돌아오는 것 같습니다.
세상에 공짜는 없는 듯, 노력한 만큼 결실을 얻게 되겠죠!!

나는 더 이상 직장생활을 하지 않아도 내 자산들이 나를 위해 일하는 시스템을 만들었다.
열매를 맺는 나무를 심은 셈이다.
내가 목표로 한 것이 바로 이것이었다. 내가 직장에서 해고당한다 해도 나와 내 가족이 경제적인 어려움을 겪지 않는 시스템을 만드는 것이다.

회사를 그만 둬도 될만큼 부동산에서 수익이 난다면 정말 든든하겠죠! 작지만 투자해 보고 그 안에서 수익을 얻어가는 경험이 중요한 거 같아요.

부동산 투자를 통해 마련한 상가와 오피스텔, 아파트에서 월세가 나왔기에 생활비는 넉넉했고, 아내는 일을 그만뒀다. 그 후부터 나는 아내가 아닌 부동산과 맞벌이를 시작했다.
내 가정의 행복을 지키고 개인적으로 소소한 취미를 즐길 수 있는 삶, 적어도 고용 불안과 노후 걱정에서는 벗어난 인생 삶의 여정을 즐길 수 있는 경제적 자유를 얻은 것이다.
본인이 부자가 아닌데, 그래서 부자가 되는 방법을 모르는데 어떻게 다른 사람들에게 부자 되는 방법을 가르쳐줄 수 있겠는가? 돈을 잃고 나서야 나는 이 사실을 철저히 깨닫게 된 것이다.

그래서 본인의 투자 노하우로 성공한 사람의 경험과 조언이 중요한 듯 합니다. 무조건 받아들여서는 안되고 본인이 충분히 납득하고 본인의 투자 기준을 세워가야 합니다.

잃지 않는 투자를 하면서 동시에 수익률 좋은 투자처에 투자하는 것이다.
많은 책을 읽고 좋은 정보를 아는 것이 중요한 것이 아니라, 그 방법을 연구해서 행동하는 것이 중요하다는 사실을 놓쳤기 때문이 아닐까?
나는 부자가 되기 위해 끊임없이 연구하고 직접 발로 뛰었다.
투자는 내게 습관이 되어버렸다.

꾸준히 연구하는 자세가 중요

월급만으로는 가난에서 벗어날 수 없다는 사실
대부분의 부모는 자녀에게 궁핍함이 아닌 여유로운 삶을 남기고 싶지 않은가?
당신의 꿈이 그저 노후에 일하지 않고 여행 다니면서 가족과 행복한 시간을 보내는 것이라면, 월급쟁이인 당신도 충분히 그 꿈을 이룰 수 있다.
자산을 잃지 않기 위해서라도 어쩔 수 없이 재테크를 해야 하는 시대에 우리가 살고 있다는 말이다.

저축만이 길이라고 생각해서는 안됩니다. 부동산 투자에 눈뜰때 진정한 재테크의 길이 열립니다. 부동산은 언제나 인플레이션 보다 앞서기 때문입니다. 하지만 지금은 차별화, 양극화로 나아가고 있기 때문에 아무데나 투자해서 수익을 거둘 수 있는 때가 아닙니다
미래 가치가 높아 앞으로 지속적으로 오늘 수 있는 투자처를 찾을 수 있는 능력이 곧 부동산 투자의 정수입니다.

근로소득으로 자본소득을 만들면 된다.
상가에서 월 180만원의 월세가 나왔기 때문이다. 사실 이 상가를 매입할 당시 내가 들인 돈은 약간의 취득세 정도에 불과했다.
이 내용은 뒤에서 구체적으로 다룰 것이다. 더 고무적인 것은 이 상가 투가에 들인 노력과 시간은 지속적인 것이 아니라 단 한 번에 불과했다는 것이다.
아내는 하루 9~10시간씩 한 달을 근무해서 180만원을 벌어오지만, 상가는 고작 한두 달 노력한 대가로 계속 월급을 가져오는 것이다.
은행에 투자할 것이 아니라, 은행처럼 투자해야 한다.
사실 상가 투자는 리스크가 큰 투자다. 공실이 생기면 "이자 + 관리비"가 나가기 때문이다. 하지만 좋은 물건만 잘 골라서 매입하면 이 리스크는 통제가 가능하다.
부동산 투자의 장점은 본인이 직접 물건을 고를 수 있다는 점이다. 매입할 때 신중하게 좋은 물건을 골랐다면 몇 년간 그 물건이 효자 노릇을 톡톡히 할 것이다.
상가에 대해 철저히 연구하고 발품을 팔아서 임대에 확신을 가진 후 매입을 결정한 강대한 씨의 경우 월급의 40%가량을 월세로 받고 있으니 한결 생활에 여유로워졌을 것이다.

아파트와 상가는 그 성격이 크게 다르므로 아파트와 같이 접근해서는 실패합니다.

상가 투자를 공부하기 시작했다. 경매를 통해 5,000만원으로 아내 명의의 상가를 마련한 강 씨는 월급 외에 100만원 월세를 받고 있다.
2년이 지난 후엔 월세를 조금 더 올렸다 상가 매매가도 5,000만 원가량 더 올랐다. 상가 투자를 더 해야겠다고 생각한 그는 일반과세자로 사업자등록을 마쳤다.
집값이 떨어질 수 있다는 리스크를 피하기 위해 전세를 선택한 임차인들에게 결국 크게 오른 전세금 상승이 더 큰 리스크가 된 것이다.
가장 위험한 투자는 리스크를 전혀 감수하지 않으려는 투자다.
자본주의 사회에서 원금만 지키려고 하는 방식은 결국 실패한 투자가 될 수 밖에 없다.
인플레이션으로 인한 돈의 가치 하락
인플레이션으로 인해 원금이 계속해서 줄어들기 때문이다.
우리가 모르는 사이 돈의 가치는 점점 떨어졌다.
원금 보전을 외치던 임차인들은 전세금 상승으로 더욱 힘들어졌고, 집주인들은 전세금 상승으로 어느 정도 투자금을 회수할 수 있었던 것이다.
부자의 관점에서 보라
빠르게 변해가는 세상 속에서 그 변화를 읽지 못하는 건 내 잘못이 아닐까?
대부분 부자들은 그런 변화에 민감하지만, 직장인들을 포함한 대부분의 서민들은 내 눈앞에 주어진 일만 하느라 멀리 보지 못한다.
과거엔 가능했던 일이라도 바뀐 룰을 이해하지 못하면 성공하기 힘들다.
인간은 누구나 자기가 처한 위치에서 모든 것을 판단하기 마련이다. 같은 기사라도 만약 자신이 집주인이라면 전세금이 오른다는 소식이 반가울 것이고, 임차인이라면 이런 상환이 암담할 것이다.
잔인한 말 같지만, 자본주의의 원리를 깨달은 사람은 더 큰 부를 쌓을 것이고, 그 원리를 깨닫지 못한 사람은 계속해서 깨달은 사람이 더 많은 부를 쌓게 도울 것이다.

전세 세입자로만 머믈러서는 안됩니다. 무조건 자신의 집을 하나는 갖어야 합니다. 집을 살 때 반드시 투자 관점에서 꼭 판단해 봐야 합니다

자본주의는 바다의 밀려오는 파도와 같다. 우리는 계속 밀려오는 이 파도는 이를 활용해 능동적으로 움직이는 사람에게는 인생을 즐길 수 있는 좋은 서핑의 기회가 될 수 있겠지만, 스스로 헤엄치려고 하지 않는 사람에게는 목숨을 위협할 수 있는 고난이 될 수 있다.
부디 앞으로 다가올 파도를 즐기며 능동적으로 대처해 이를 즐길 수 있는 기회를 얻기를 바란다.
만약 당신 앞에 어떤 불확실한 투자 물건이 있다면, 이 물건으로 혹시 손해를 보게 되면 얼마나 볼 수 있는지를 생각해보라.
예쁜 사과든 벌레 먹은 사과든 깍아서 예쁜 접시에 담으면 같은 사과다.
투자할 때는 무조건 위험을 피하기보다 위험을 계량화하고 수익까지 계상해보는 과정이 반드시 필요하다.
당신의 투자나 사업이 성공한다면 더 이상 경제적 활동을 하지 않아도 될 정도의 부를 쌓게 될 것이다.
낮은 이율로 돈을 빌려와 좀 더 높은 이율의 수익을 얻어 돈을 갚을 수 있기 때문이다.
전세금에는 이자가 없다.
레버리지의 리스크만 잘 관리할 수 있다면, 당신의 제테크에 강력한 무기가 될 것이다.
모든 대출에는 이자가 있다. 하지만 전세금에는 이자가 없다. 이 사실을 명심하라. 무이자로 세입자의 돈을 빌려 레버리지를 얻을 수 있다.
이를 잘 활용하면 당신이 가지고 있는 자산의 규모를 크게 확장할 수 있고, 당신의 자산 규모에 따라 수익이 달라질 수 있다.
만약 당신에게 1억원이 있는데 은행 대출이나 타인 자본을 통한 레버리지를 이용하지 않고 투자해서 10%의 수익률을 냈다면, 약 1,000만원의 수익을 얻을 수 있지만, 당신이 전세금을 이용해 5억원의 레버리지를 가지고 자산 6억원을 만든 다음 10%의 수익률을 얻었다면, 당신의 수익은 6,000만원이 되는 것이다. 수익률도 결과적으로 10%가 아닌 60%가 된다. 이것이 바로 부동산 레버리지의 마법이다. 당신에게 지금 충분한 돈이 없다면, 그렇지만 경제적인 자유를 얻기 위해 부동산을 시작했다면, 이 마법을 제대로 활용할 수 있는 방법을 연구해야 할 것이다.
세금을 낸다는 것은 그만큼의 수익이 있다는 것의 반증이다. 따라서 세금을 많이 냈다면 그만큼 수익이 많다는 이야기다.
세금을 두려워할 필요가 없다. 투자자가 세금을 많이 낸다는 것은 그만큼 수익이 많다는 것이고 연봉이 높다는 것과 비슷한 이야기다.

세금 무서워서 투자 못한다는 것은 잘못된 생각입니다. 이 단계를 넘어야 투자 규모를 키워갈 수 있습니다.

어떤 사람이 회사까지 차를 운전해 가는 데 드는 기름값이 아까워서 회사를 가지 않겠다고 한다면 어떤가?
소득세가 늘어나는 게 아까워서 승진하지 안겠다고 하는 직장인이 있다면? 이와 마찬가지다.
적은수익을 얻고 세금을 조금만 내는 것보다 큰 수익을 얻고 그에 합당한 세금을 내는 것이 더 현명한 생각 아닐까?
단순히 세금에 대한 두려움 때문에 부동산 투자를 기피하는 것은 구더기 무서워서 장을 못 담그는 것과도 같다.
우리는 투자를 하는 것은 세금을 덜 내기 위해서가 아니라 수익을 많이 얻기 위해서라는 사실을 기억해야 한다.
부자를 꿈꾼다면 세금 납부는 제대로
세금 신고를 정당하게 했더라도 증빙 자료를 구비하지 않으면 세금을 더 납부할 수 있다는 이야기다.
만약 부동산 투자로 큰돈을 벌어야겠다고 생각한다면 평소에 증빙자료(세금계산서, 카드매출전표 등)을 꼼꼼하게 챙기고, 세금신고 만큼은 정당하게 해두자.
경제적 자유를 위해 "부동산 100채 모으기" 프로젝트를 세우고, 다음과 같은 시스템을 마련했다.
마치 적금을 넣듯 매년 부동산을 매입하기 시작해서 100채의 부동산을 갖는 것이다. 그렇게 하면 부동산 가격이 1채당 1,000만 원만 올라도 10억원의 수익을 얻는 것이 가능하다.
많은 이들의 편견과 달리 부동산 투자 역시 소액으로도 가능하고, 주식이나 적금과 달리 가격 상승폭이 크기 때문에 시도해볼 만한 전략이라고 생각했다.
처음에는 세금에 대한 걱정도 있었지만 이는 투자를 하면서 많이 해소됐다. 또 투자한 부동산의 전세금이 오르면서 처음 예상했던 것보다 훨씬 큰 채당 수익이 돌아왔다.

1단계 흑자구조 만들기
월급쟁이로서 소득을 크게 늘리는 것이 불가능했던 내가 선택한 방법은 지출을 줄이는 것이었다.
지출을 줄이고 당시 월급의 50~70% 이상을 적금한 결과 1년에 약 2,000만원의 투자비를 마련할 수 있었다. 지출을 줄여서 종잣돈을 마련하고 그 돈으로 1년에 여러 채의 부동산을 매입하는 것이, 당시 내가 쓴 전략이었다. 그리고 이 전략은 지금까지 유지하고 있다.
2단계 수익형 부동산 투자하기
초기에 투자한 부동산 중 대부분은 수익형 부동산으로, 내게 월세를 가져다주는 것들이었다.
당시 나의 원칙은 대출을 제외하고 12%의 수익률이 보장되는 부동산을 찾는 것이었다.

상가는 공실일 때 대출이자와 관리비 부담이 너무 크기 때문에 아파트와 빌라, 오피스텔을 중심으로 접근했다.
그렇게 어느 정도 경험이 쌓인 뒤에는 상가 투자를 시작했다. 이를 통해 월세 500만원 이상의 수익이 창출되자 더 이상 투자금 만들기 위해 월급을 적금하는 시스템은 필요 없게 되었다.
대신 그 동안 고생해온 아내의 헌신에 보답하기 위해 더 많은 생활비를 지원했고, 여윳돈으로 1년에 한 번씩 가족 여행을 다녀올 수 있게 되었다.

3단계 시세차익형 부동산 투자하기
월세 수입은 모두 부동산에 재투자했다.
수익형 부동산을 갖게 되면서 월급 이상의 월세를 받는 등 현금흐름이 발생했다는 점은 감사한 일이었지만 처음에 내가 가진 목표 30억원을 모으는 데에 한계가 있다는 걸 알았다.
이는 내게 또 다른 고민이 되었다. 워낙 소액으로 하는 투자였기에 모이는 돈의 양이 많지 않았던 것이다. 따라서 시세차익형 부동산으로 눈을 돌렸다.
임대 수익률은 낮지만 한번 시세가 상승하게 되면 아파트의 경우 몇 년치의 월세를 상회하는 수익을 얻는 것도 가능하기 때문이다.
실제로 내가 마련한 시세차익형 부동산들이 종종 그러한 기쁨을 내게 안겨주었다.
4단계 시스템 확장하기
부동산을 매수하고 매도해서 종잣돈을 불리는 전략은 성장에 한계가 있기 때문이다.
누군가와 가위바위보 게임을 한다고 할 때 10번 연속 상대방을 이길 수 있을까? 물론 아예 불가능한 일은 아니지만 그 확률은 매우 희박하다.

그래서 나는 한번 매입한 부동산은 잘 팔지 않는다.
이것이 가능한 것은 월급을 통해 생활비가 마련되고 월세를 통해 투자금이 생기며 전세 상승으로 인해 추가 투자금까지 생기는 시스템이 구축되어 있기 때문이다.
그래서 굳이 부동산을 매도할 이유가 없는 것이다.
앞서 소개한 너바나의 시스템에서처럼 부동산을 100채 정도 소유하게 되면, 전세금 상승이나 월세 수익으로 자연스럽게 시스템은 더욱 공고히 굳혀질 것이다.
이 정도의 시스템을 갖게 되면 부동산 투자도 하나의 사업이 되는 것이다.
언제 부동산을 매입해야 하는지도 알게 됐다.
부동산 매입에 가장 좋은 시기는 1년에 딱 두 번이다.
여름철 가장 무더울 때와 장마철, 그리고 겨울 크리스마스 때부터 음력 설까지다. 이때 부동산을 매입하면 가장 저렴하게 구할 수 있다.

시세차익형 부동산 네 가지 전략

제1 전략 : 싸게 사서 싸게 판다.
월세 기준으로 볼 때 아직 매매가가 전세가가 전세가 이하인 주택을 매입하면 절대 손해 보지 않는다.
제2 전략 : 싸게 사서 비싸게 판다.
싸게 샀을 경우에는 이를 오랫동안 보유할 수 있는 체력, 즉 리스크 관리도 필요하다는 이야기다.
제3 전략 : 비싸게 사서 싸게 판다.
오를 대로 올라 거품까지 낀 부동산 물건을 "일단 사두면 값이 오르겠지"하면서 매입하는 사람들이 많다. 그들의 생각대로 되기는 쉽지 않을 것이다.
제4 전략 : 비싸게 사서 비싸게 판다.
강남 같은 요충지의 부동산을 매입해두고 오래 기다리는 이들이 여기에 해당한다.
기업들이 몰려 있고 학군이 좋거나 교통이 매우 좋은 지역이라면 투자해도 좋다.
자본주의 사회에서 부익부빈익빈은 불가피할 것이다. 또 상위 계층의 소득이 증가함에 따라 강남 등지의 집값은 계속해서 돈의 가치를 반영해 증가할 것이기 때문이다.

어떤 투자가 물건의 가격이 싼지 비싼지 감이 오지 않는다면 좀더 많은 현장을 다녀야 한다. 아직까지도 수도권에 저평가된 지역이 분명 존재한다.
대부분의 고민은 컴퓨터가 아닌 현장에서 해결된다.
많은 투자처를 돌아다닐수록 더 좋은 물건이 보이는 건 당연하다.
해당 물건이 싸다는 데에 80% 이상 확신을 갖지 못했다면 투자하지 마라.
투자의 성공 여부는 매입할 때 결정된다. 매도 타이밍도 중요하지만 싸게 사는 것이 무엇보다도 중요하다.
팁을 하나 주자면, 투자 물건을 선택할 때는 주변 지역의 여건을 물론,
비슷한 환경을 가진 지역의 상황을 같이 보는 것이 중요하다.
예를 들어 분당에 투자하려면 용인, 영동, 오산, 평촌 등을 돌아보며
각 지역의 장점과 단점을 파악한 뒤 그에 대해서 분당의 해당 물건이 싸다는 확신이 들 때 매입하는 것이다.
이제 부동산 시장은 사기만 해도 오르는 황금 시장이 아니다.
부동산 투자를 통해 큰돈을 벌었다는 사람들의 성공사례를 들으면 조급하고 초조해질 수 있다.
하지만 내게 재테크 재무상담을 신청하는 사람들 중 90% 이상이 조급한 마음에 묻지 마 투자를 했다가 큰 손실과 상처를 입은 사람들이었다.
투자하기 전에 실제로 부동산 투자로 큰돈을 번 사람들의 의견을 들어라.
그리고 언론이 떠든다고 해서 불안해하지 마라.
성공적인 투자를 하고 싶다면 고독한 상황에 익숙해져야 한다. (본인의 투자기준에 따라 투자해야 한다. )
부동산의 가격은 롤로코스터와 같다. 롤로코스터는 높이 올라가지만 하늘을 뚫고 더 나아가지 않으며 내려가도 땅 아래로 추락하지 않는다.
다만 하락과 상승을 반복할 뿐이다.
과도한 공포와 막연한 희망을 갖기보다는 현실을 직시하며 본인의 투자 기준을 세울 때 실패하지 않는다.
이 책을 읽는 당신이 준비된 투자를 통해 롤로코스터를 타듯 부동산 투자시장에서 즐길 수 있는 날이 오길 바란다.