오피스텔 한 채를 임대를 해도 임대사업자입니다. 최근 임대사업자에 대한 당근이 많이 주어졌다고 하는데 임대사업자 등록하는 것이 좋을까요?
임대주택사업자로 등록하면 주택임대사업자는 임대를 목적으로 최초 분양 받는 전용면적 60㎡이하인 공동주택에 대해서는 취득세가 면제됩니다. (오피스텔도 가능)
보유시 재산세를 감면(전용면적 60㎡ 이하 50%)받을 수 있고 종합부동산세를 내지 않아도 됩니다.
가장 결정적인 것은 양도세이다. 임대주택을 처분하는 경우 일반과세를 적용하지만 임대사업자가 거주한 주택을 처분하는 경우에는 비과세를 받을 수 있죠.
즉 다주택자가 주택을 양도할 경우 양도해야 하는 주택을 제외하고는 임대사업 등록한다면 비과세 를 적용받을 수 있습니다.
참고로 18년말까지는 임대소득 2천만원 이하 비과세 적용되나 19년 부터는 모두 과세됩니다.
공동주택 또는 준주택 중 오피스텔을 일단 2채 이상이어야 합니다.
그리고 지자체 (시. 군. 구청)에게 임대사업 등록하고, 관할 세무서에 사업자 등록을 해야 합니다.
40제곱미터 이하는 면제, 60제곱미터 이하 50% 감면, 85제곱미터 이하 는 재산세 25% 감면됩니다.
최근 요건을 강화하는 추세이므로 60제곱미터 이하로 보유하는 것이 마음 편할 것 같습니다.
취득세는 신규 분양시에만 감면되나 재산세는 기존 주택도 상관없습니다.
부동산 임대사업을 하는 경우 사업자 형태를 결정해야 하는데 법인사업자로 할 수 있고, 개인 사업자로 할 수도 있습니다.
일반적으로 규모가 큰 사업의 경우 법인사업자 형태, 소규모 사업의 경우 개인사업자 형태가 유리하다고 합니다.
하지만 고려해야할 사항은 의외로 많습니다.
개인사업자는 관할 세무서에 사업자 등록하면 끝
그러나 법인 사업자는 상법에 따른 법인을 설립 등기한 이 후에 사업자 등록 해야 합니다.
이 때 법인 설립과 관련하여 정관 작성 비용, 법인 등기 비용 등 법인 설립 비용이 발생합니다.
자본금에 대한 주금(주식 취득) 납입을 해야 하고 이 때 등록면허세(부가되는 세금 포함)는 납입금액에 0.48%입니다.
자본금은 굳이 많이 가져갈 이유는 없겠죠.
개인이나 법인이나 4.6%입니다. (주택 경우 제외)
다만 법인의 경우에는 과밀억제권역(서울 성남 고양 수원 과천 안양 인천 군포 등) 안에서 취득하는 경우 9.4% 중과세율이 적용됩니다.
개인은 6단계 초과 누진세 법인은 3단계 추과 누진세가 적용됩니다.
따라서 소득이 많다면 세율면에서는 법인이 단연 유리하죠.
개인사업자의 경우 상가 임대소득에서 비용 공제한 금액에 6.6~44%의 6단계 초과누진세율(지방소득세 포함)을 적용합니다.
법인사업자의 소득은 10~22%의 3단계 초과누진세율(지방소득세 포함)을 적용합니다.
다만 법인의 경우 배당에 대한 세금이 부여된다. 배당 소득세는 금융소득을 전부 합산해 2000만원 이하는 15.4%의 세율이 적용되고, 2000만원 초과 금액은 6.6~44%의 6단계 초과누진세율을 적용합니다.
개인사업자의 경우 비용으로 인정되지 않습니다.
법인사업자의 경우 대표자와 법인은 별도로 독립된 객체이므로 비용으로 인정됩니다.
사업장 자금의 입출금 이 자유롭습니다.
법인은 사실상 개인의 소유라 하더라도 문제 삼는다면 걸려 들어갈 소지가 있습니다.
법인의 경우 상속 또는 증여 시 주식으로 분산가능 하여 장기간으로 분할하여 증여하는 경우 절세가 가능합니다.
또한 법인세를 납부하고 남은 이익금을 배당으로 지급받지 않으면 개인의 소득세는 과세되지 않습니다.
임대용 부동산을 매입할 때는
한번 거래에 많은 비용이 발생하기 때문에 사전에 세금설계를 꼭 하셔야 합니다.
