들어가며..

지난글1, 지난글2에서 코스피의 몇 가지 특성에 대해 살펴보았다. 요약하면 다음과 같다.

다우와 코스피 모두 연간 약 8%대의 성장률을 보여주나, 변동성은 다우가 낮았다.
주가수익률의 분포는 정규분포보다 평균부분이 뾰족하고, 꼬리부분이 두터운 모습을 보인다.
꼬리부분의 두터운 모습은 코스피에서 더 확실히 나타났다.
변동성은 따로 따로 떨어져서 나타나기 보다는 밀집되어 나타나는 모습(변동성 군집)을 보여준다.
코스피의 장기성장률은 8%대로 높은 편이지만, 80년대의 고성장 시기와 2000대를 제외하고는 코스피의 성과가 다우지수에 크게 못 미치는 것으로 나타났다.

이번 글에서는 주식, 부동산, 채권 등의 투자상품별로 기간에 따른 수익률을 측정해보기로 한다. 또한 GDP 성장과 투자상품의 수익률도 같이 비교해보기로 한다.

자료출처

지수관련 자료는 지난글1을 참고.
국내 명목GDP와 주택가격지수는 e-나라지표 자료를 참고.
미국 명목 GDP는 FRED 참고.
아파트가격 동향은 한국감정원 자료를 참고.
채권가격은 한국은행 통계자료를 참고(3년만기 회사채수익률)

투자상품별 장기 수익률

먼저 각 상품별 장기수익률을 살펴보면 다음과 같다.

전반적인 수익률을 살펴보면, 일반적으로 연간수익률은 주식>채권>주택 순으로 나타난다. 만약 고위험 고수익이 타당하다면, 시장에서는 부동산을 가장 안정적인 자산으로, 주식을 가장 위험한 자산으로 판단하고 있다는 의미이다.

물론 고위험 고수익이 타당한가에 대한 의문이 있을 수 있다. 지난글1에서 살펴본바와 같이 코스피지수의 연간변동성이 다우지수보다 높음에도 불구하고 장기수익률은 다우지수가 앞서 있어 고위험 고수익이 맞지 않는 것처럼 보였다. 하지만 주식시장에서 볼 수 있는 "저위험 고수익"현상은 Low-volatility anomaly라고 불릴 정도로 비이례적인 현상이다. 따라서 일반적인 자산시장에서는 고위험 고수익은 일반적으로 타당하다고 보는 것이 더 합리적일 것이다.
(참고로 대부분의 low-vol anomaly에 대한 리포트는 주식에 대한 것이며, 일부는 고위험 채권에 대한 것이다. 필자는 개인적으로 low-vol anomaly는 동일 유형의 자산군내의 위험자산에서 나타나는 현상이라고 생각하며, 이부분에 대해서는 추가적인 연구가 필요하다.)

기간별 수익을 살펴보면, 모든자산이 80년대에 가장 높은 수익률을 기록하였다. 이후에 살펴보겠지만 이는 80년대의 대한민국의 높은 경제성장과 관련이 있을 것으로 생각된다. 90년대에는 외환위기의 영향으로 주식과 부동산에서 매우 낮은 수익률을 보였다. 채권의 경우, 주식 및 부동산과 다르게 상대적으로 안정적인 수익률을 나타내고 있다. 외환위기의 영향으로 인해 채권가격하락에 따라 금리가 상승하긴했지만, 그 폭은 제한적이었던 것으로 보인다. 2000년대와 2010년대에 들어와서는 주식과 부동산의 수익률이 다시 상승하기 시작하지만 수익률의 상승폭은 제한적인 모습이다. 최근 5년간은 특별한 위기가 없는 안정적인 기간이었던만큼 자산의 위험과 수익이 비례하는 모습이다.

부동산의 장기 수익률(1986년~2017년)

이미 살펴본바와 같이 약 32년간의 주택가격의 장기 연평균수익률은 약 3.2%였다. 이중 서울지역 그리고 다시 강남지역 수익률로 나누어 살펴보기로 하자.

전반적인 추세는 지역별로 큰 차이가 없다. 다만 강남지역의 경우 전국평균보다 장기평균수익이 약 1%p정도 높으며, 타지역보다 덜빠지고 더오르는 모습을 보여준다. 특히 외환위기가 포함되어 있는 90년대에 전국과 서울지역이 각각 0.4% 및 0.5%오를때 강남지역은 1.3%가 올랐으며, 2000년대에 들어서면서 전국과 서울지역이 각각 5.1% 및 7.7%오를 때 강남지역은 9%가 오르는 모습을 보여주었다. 최근 3년간의 수익률을 보면 전국평균대비 강남지역이 약 2%p 높다(전국의 최근 3년간 연수익률은 1.9%이다). 서울지역은 강남과 매우 유사하게 움직이고 있으며, 전국보다는 높고 강남보다는 낮은 수익률으 보여주고 있다.

최근의 상승을 조금 더 자세히 살펴보기 위해 한국감정원의 주택가격동향(아파트)자료 2013년 12월~2018년 7월까지를 정리하였다.

최근의 자료로 한정하면 전국과 강남의 차이가 더욱 확연해진다. 전체기간의 수익률은 지역별로 큰 차이가 없으나 최근 3년과 2018년(7개월)간의 자료는 서울과 강남의 높은 수익률을 보여준다. 전국의 경우 2018년 들어 연수익률이 0%로 가격이 오르지 않는 모습을 보이고 있으나, 강남의 경우 연환산 약 9.2%의 수익률으 보여주고 있어 10%에 육박하는 높은 수익률을 보이고 있다. (물론 서울지역도 연환산 8%로 높은 수익률을 보여준다).

1986년 이후 강남지역이 연환산 10%이상의 수익률을 보여준 해는 1988년~1990년(3년간), 2001~2002년(2년간) 및 2006년으로 지난 32년 중 6년간이다. 다만, 해당 해에는 강남지역뿐만 아니라 전국이 모두 높은 주택가격 상승률을 보여주었다는 것이 지금의 강남 집값 상승과 기존의 가격 상승의 다른점 이라고 할 수 있겠다.

채권의 장기수익률

채권의 경우, 이자요소로 인해 장기수익률을 구하기가 어려웠다. 따라서 다음과 같은 가정에 의하여 채권의 수익률을 계산하였다. (가정) 만기가 1년남은 3년만기(AA-)회사채에 만기까지 투자를 반복한다. 이렇게 투자하는 경우, 투자자는 만기확정 이자수익을 얻을 수 있게 된다. 이렇게 계산한 채권 수익률을 S&P Korea Bond Index와 비교하여 적정성을 확인한다.

장기채권수익률은 이미 살펴보았으므로 S&P Korea Bond index를 살펴본다.

기존에 살펴보았던 채권 수익률과 비교하는 경우, 동일기간에 S&P Korea Bond Index가 약 1%p정도 높은 것을 볼 수 있다. 이는 채권의 듀레이션(S&P 자료는 5년)과 채권등급(S&P는 모든 등급포함?)등의 차이로 인한 것으로 추정된다.

채권 수익률이 연간 1%p증가하는 경우, 채권의 전체기간 연평균수익률은 약 9%가 되며, 이는 주식수익률 보다 높은 것이다. 따라서 채권을 적절히 활용하는 경우, 낮은 위험으로 높은 수익을 얻을 수 있을 것으로 판단된다.

GDP와 투자상품

GDP는 국내총생산으로 국가의 성장을 나타내는 가장 핵심적인 지표이다. 즉 경제성장은 GDP증가로 측정되며, 지금까지 논의한 주식, 부동산, 채권도 GDP의 일부라고 생각할 수 있다. 따라서 GDP와 투자상품이 일정한 관계를 가지고 동반 성장한다고 추정하는 것도 무리는 아니라는 판단하에 GDP성장과 각 투자상품의 성장을 비교해보기로 한다.

그림에서 볼 수 있듯이 채권과 주식수익은 장기적으로 GDP성장을 약간 못 미치게 따라가고 있다. GDP 성장에 기업이 많은 역할을 하고 있기 때문인 것으로 생각된다. 주택(강남)의 경우 GDP 성장률과 관련이 크지 않아 보이는데 이는 주택가격이 국내생산과 관련이 없기 때문으로 추측된다.

다른나라에서의 주식수익률과 GDP의 관계를 알아보기 위해 미국GDP 성장률과 다우지수를 비교해보았다.

우리나라와는 다르게 주식수익률이 GDP성장률을 크게 앞서는 것을 볼 수 있다. 이와 관련하여 몇 가지 이유를 생각해볼 수 있을 것 같다. 먼저 미국 주식시장에는 세계에서 가장 빠르게 성장하는 회사들이 모여들고 있다는 점이다. 텐센트, 알리바바 등 빠르게 성장하는 기업들이 미국에 상장해 있다. 두번째로는 애플, 아마존과 같은 세계적인 미국 기업들이 국내시장뿐만아니라 중국, 인도 등 성장성 있는 시장에서 돈을 벌고 있다는 것이다. 성장기업이 모이고, 기업들은 전세계에서 이익을 창출함으로써 미국의 GDP 보다 빠른 속도로 주식시장이 성장하고 있는 것으로 보인다.