우리나라 담보대출 시장은 크게 주택담보와 그 외 담보대출로 나뉠 수 있습니다. 일반인의 경우라면 주택, 상가, 오피스텔 정도가 대부분의 범주 내 들 것입니다.
주택담보 시장은 200조가 넘는 시장으로서 은행 수익의 큰 부분을 차지하고 있을 정도로 중요한 시장입니다. 은행 입장에서는 타 담보보다 안정성도 높은 편이죠. 은행 수익의 많은 부분을 차지하고 있다는 것은 소비자가 그만큼 부담을 한다는 이야기와 같습니다. 주택담보대출은 그 대출단위가 크기 때문에 작은 금리차이가 큰 영향을 미칩니다. 하지만 이를 제대로 파악하는 소비자는 거의 없는 실정이죠. 필자는 10여년간 대출을 해온 입장에서 몇가지 팁을 드리겠습니다.
주거래은행이라고 금리가 절대 낮지 않다
주택담보대출 뿐만 아니라 신용대출도 주거래은행이라고 금리 크게 낮지는 않습니다. 왜냐하면 금리는 그 대출의 회수위험을 반영하는 것이고 그것은 단지 오래 거래하거나 월급을 이체한다고 낮아지지 않기 때문입니다. 채권을 회수하기 위한 평가기준에는 담보대출의 경우 해당 담보의 회수율(통상 낙찰가율) 신용대출의 경우 직장과 과거 신용거래 이력 등을 판단기준으로 정합니다. 따라서 주택주택담보대 받을 때 는 주거래 은행을 포함하여 여러 은행에 견적을 받아 보셔야 하며 통상 금리가 매주마다 변경되기 때문에 자주 확인을 하는 방법밖에 없습니다.
주기적인 관리가 필요하다.
첫째, 관리하지 않으면 금리가 올라갑니다.
대출당시 최저금리로 대출을 받더라도 관리가 필요합니다. 그렇지 않으면 금리가 올라가거나 더 낮은 금리로 갈아탈수 없기 때문입니다. 보통 대출할 경우 여러가지 부대거래를 조건으로 금리할인을 해줍니다. 대표적인 예가 급여이체, 신용카드실적, 적금, 인터넷뱅킹 등이지요. 상품에 따라 매월 100만원이상 급여이체, 100만원 이상 카드사용, 1회이상 온라인이체, 적금 10만원 이상 납입 등의 조건을 채우지 않을 경우 금리가 올라가버립니다.
특히 요즘 유행하는 5년고정 금리의 경우에도 은행에 따라 대출당시 최초에만 조건을 만족하면 5년간 고정되는 은행이 있는 반면 어떤 은행은 5년 내내 이 조건을 만족해야 금리를 고정시켜주기도 합니다.
둘째, 금리변동 기준이 무엇인지 알아야 합니다.
보통 대출기준대 되는 것은 코픽스 금리나 금융채 금리입니다. 코픽스는 신규와 잔액 2가지 종류가 있고 이 2가지 중에서도 은행에 따라 6개월, 12개월 등 세분화 하여 관리하기도 합니다. 금리 상승기에 그 반영속도가 빠른 기준금리대출을 받았거나, 금리 하락기에 반영속도가 느린 기준금리 대출을 받았다면 갈아타는 방법을 확인해봐야 합니다.
셋째, 중간에 수수료 없이 갈아타는 방법이 있습니다.
보통 3년까지는 조기상환수수료가 발생합니다. 다만 근래 정부의 고정금리 확대 정책과 어울러져 변동금리를 고정금리(통상 5년이상)로 바꾸거나 기존 근저당권을 활용하는 경우 조기상환 수수료가 면제되는 경우가 있습니다. 다만 이는 각 은행마다 정책이 다를 수 있어 확인이 필요하며 특히 해당 은행 지점 담당자도 잘 모르거나 알면서 제대로 안 알려줄 가능성이 매우 높아 별도의 확인이 필요합니다. 은행 입장에서는 실적도 안되고 일만 생기는 일이기 때문에 회피하는 업무이기 때문입니다. 따라서 지점 창구 상담보다는 콜센터 상담을 하시기 바랍니다.
