还是再来说一说，烂尾楼的事情，这次之所以会出现停贷风波，归根结底还是那个漏洞百出的期房预售制度。而这个期房预售制度据说是照搬的香港地产业炒楼花的操作。但是香港炒楼花。可没有炒出这么多烂尾楼来。可以说这个作业抄的相当不成功。既然是抄作业，为什么会超出截然不同的结果？那肯定是有地方没有抄对或者没有抄全。
香港的炒楼花制度是这样运行的，购房者先付10%~30%的定金，而且这个定金并不是给开发商的，而是在专业的律师行的账户上面由律师行进行监管，根据楼盘的工程进度，逐步将款项打给开发商。可以看到这里购房者开发商和律师行三方都是市场主体，没有任何政府干预。而在国内的期房交易则是和。购买。建成的房子没有太大的区别，购房者将首付直接交给了开发商，然后向银行办理按揭贷款。然后银行则将贷款全放入一个银行，自己的监管账户里面。这个监管账户同时也受到地方政府的监管。如果地方政府下达指令，银行就得将款项打给开发商。这个过程和香港原制度的差别就是。由律师行对款项进行监督，变成了银行和政府。对款项进行监督。那为什么银行的监督就要比政府和银行自己的监督要好呢？因为后面会详细谈，这里简单说一下，因为律师行是一个独立的机构，而银行和政府则是房地产。这个生意的重要参与者是利益相关方。实际上就是既当运动员又当裁判员。前几天已经有新闻报道，河南的银行高层通过媒体发声，说他们是无辜的，打给开发商的，把居民的贷款余额全部打给开发商，是按照地方政府的指令。放款的。因为这次的停贷风波被购房者抓住了，一个漏洞，他们的按揭贷款应该是放在监管账户里的，在工程没有完工之前是不应该全额放款给开发商的。这里的责任应该由银行自己来承担。所以他们打出的旗号不是断供而是停止向银行借贷。因为按照。正常情况。房子没有完工，应该还有一大笔，剩余贷款。待在银行的监管账户上。但实际情况却是银行已经早早的把钱。都全额的打给了开发商。现在银行将这个责任甩给了当地政府，当然政府也会把皮球踢回去。从这个过程可以看到，由于缺少了独立的。由于缺少了律师行这个独立的市场主体的介入。同时加入了政府部门的监管，让本来可以，让本来责任非常清晰的关系变成了一团浆糊。到底是谁的责任都说不清楚了。另外一个不同之处就是在香港的楼花制度中，购房者只用支付少部分的定金，在楼房建好之前是不用付全款的，也不用向银行。进行按揭贷款。在国内的期房预售制度中，房子一开工，购房者就办理了按揭并开始还贷了，购房者未还不属于自己的东西。还贷款这明显是不公平的，但之所以之前购房者能够接受，就是因为房地产的价格涨得太快，大家都急着上车。
如今房地产业的颓势已经尽显，这种玩法应该是玩不下去了，毕竟不管是刚需还是投资的都不会这么傻，这么明显的不公。还会视而不见。
第3个不同之处，我觉得也是最重要的原因就是对土地所有权的处置上。虽然在国内没有土地所有权，这一说只有所谓的土地使用权，但也可以将这近似的认为是所有权。国内土地使用权转让之前这个权利是属于政府的，所以政府通过招拍挂将土地拍卖，然后把使用权转让给开发商，开发商在买来的土地上建房，房屋建好后连同房产一并将土地使用权转让给购房者，但是香港的土地开发制度不同，同样香港政府也握有公有土地的所有权，但是它在卖地时只是将开发权转让给了开发商，如果开发商烂尾了，香港政府就可以把土地开发权收回，然后再找下一家开发商。接着开发，这样就会大大减少烂尾楼问题。由于国内是将土地使用权一并转让给开发商，而开发商一旦资金链出问题，工程烂尾。但土地的使用权还在前一个开发商手上，那么另找开发商的话。那么下一家开发商就要先把土地使用权给买下来。这就大大增加了烂尾楼续建的难度，而且更麻烦的是很多开发商。为了急速扩张。往往一拿到地就又将土地抵押给银行，去贷更多的钱出来。由于。这块土地成了银行的抵押物，即便有开发商愿意出钱继续开发。就得先帮前一家开发商把银行的贷款给还上。这样一来烂尾楼事件就完全是亏本买卖，没有人愿意接了。就只能把烂尾楼搁在那里。
学习考试的时候作业抄不好，那可能确实是脑筋太差了。但是政府官员，房地产大佬炒房投资者，哪个不是这个社会财富食物链的顶端，如果说是因为他们笨才把作业抄成这个样子，实在是说不过去，归根结底还是利益的驱使，开发商在房子建好前就能拿到全部贷款。有利于更快的回笼资金，扩大投资规模。而期房购买者就可以。在房价快速上涨的时候，尽快上车享受更大的房价涨幅。地方政府直接将土地使用权卖给开发商，也可以通过卖地更快更多的获得土地财政收入。但是天下没有免费的午餐，世界上是没有永动机的，这样所有人获益没有人承受代价的金钱游戏。终究是不可持续的，注定要崩盘，但是政府持续放水，印钞的货币扩张政策让这个早就应该崩盘的游戏维持了这么长的时间。于是让参加游戏的各方产生了可以双赢甚至多赢的幻觉，而变得愈发急功近利，但这一切的后果最终仍然要有人来承担。
