Eine Wohnung in diesem renovierten Altbau soll Tanjana Saverberg den Ruhestand sichern.

Wenn das Geld nicht da ist, in die eigene Altersvorsorge zu investieren, hilft am einfachsten ein entschlossener Sprung ins kalte Wasser, dachte sich Tanjana Saverberg. Die 41-Jährige verdient nicht so schlecht, seit der Mindestlohn gestiegen ist. Doch durch die Inflation wuchsen auch ihre Ausgaben in den vergangenen Jahren beständig an.

Vom Monatslohn, den die gelernte Uhrmacherin durch eine Anstellung als Baumpflegerin nach Hause bringt, bleibt meist nicht viel übrig. Das wenige, was Saverberg beiseitelegen kann, reicht oft nur für notwendige Reparaturen an Haushaltsgeräten, ab und an Mal einen Kurzurlaub oder ein paar neue Garderobenstücke.

Ohne Moos nichts los

Schon lange hatte diese Situation die Tochter eines Gaststättenbetreiberehepaars aus dem Thüringer Wald frustriert. Sie habe auch Vermögen aufbauen wollen, für später, "wenn man mal nicht mehr so kann", sagt sie. Ohne Moos aber, Saverberg lacht selbstironisch, sei nichts los, weder Festgeldkonten noch Aktienspekulationen boten sich an. Auch ein auskömmliches Erbe habe sie nicht zu erwarten: Beide Eltern betrieben ihre Kneipe im heimatlichen Dorf in einem gepachteten Gebäude.

Als die Gäste nach und nach immer öfter ausblieben, sammelten sich Schulden. Als Mutter und Vater schließlich vor einigen Jahren kurz nacheinander starben, hinterließen sie zwar keine Schulden, aber auch nicht genug Geld, die Bestattungskosten zu bezahlen.

Von der Idee, sich für später über einen Immobilienkauf ohne Eigenkapital abzusichern, las Tanjana Saverberg zum ersten Mal in der Frühstückspause in ihrer Firma und zwar auf der Internetseite der renommierten Nachrichtensendung "Tagesschau". Dort sei sehr anschaulich beschrieben worden, wie sich kein Geld wie von Zauberhand in ein kleines Vermögen verwandele, wenn smart in eine vermietete Immobilien fürs Alter investiert werde.

Gerade für Menschen, die keinerlei Rücklagen haben, sei das die ideale Art, die staatliche Rente aufzubessern, die zwar sicher sei, schon in zehn oder 20 Jahren aber kaum mehr ausreichen werde, sich wenigstens regelmäßig mit Brot, Butterersatz und Scheibenkäse einzudecken.

Verlockende Option

Saverberg zögerte nicht lang. "Mir schien das eine verlockende Option zur Altersvorsorge darzustellen, zumal ich ja kaum etwas zu verlieren habe", erinnert sie sich an den Tag, der ihr ganzes Leben verändern sollte. Da sie keine Schulden und einen festen Job habe, sei es kein Problem gewesen, eine Bank zu finden, die ihr den Kredit gab, den sie benötigte, um eine "kleine, schnucklige Wohnung" im boomenden Frankfurt am Main zu erwerben.

Dank der vollständigen Fremdfinanzierung, unter Experten als "110-Prozent-Finanzierung" bekannt, habe sie keinen Druck gehabt, irgendwo anders etwas vom knappen Budget abzuknapsten. Den Kaufpreis von 112.000 Euro übernahm die Bank, ebenso die Kosten für Notar, Makler und Grunderwerbsteuer.

Glücklich war Tanjana Saverberg vor allem darüber, dass sie eine zehnjährige Zinsbindung hatte erreichen können. Dadurch stehe ihr bis zu ihrem 51. Lebensjahr weiterhin ihr komplettes Gehalt zur Verfügung, trotzdem werde der Kredit langsam abgetragen. Das ist der Clou an der Strategie: Die Immobilie selbst erwirtschaftet Mieteinnahmen, die ausreichen, die anfallenden Zinsen und die Tilgung zu bestreiten.

Ein Tipp von der "Tagesschau"

Klappt alles wie geplant, wird Tanjana Saverberg nach dem Auslaufen der Zinsbindung nicht mehr deutliche über 130.000 Euro Bankschulden haben, sondern nur noch knapp 95.000. Geplant habe sie, den Restbetrag auch weiterhin durch die erwirtschafteten Mieteinnahmen abzuzahlen. "Das wird in etwa 25 Jahren von heute ab erledigt sein", rechnet sie stolz vor, immer noch sehr dankbar für den Tipp aus der "Tagesschau"-Redaktion.

Der sei eine todsichere Sache, denn was könne schon passieren? "Sobald ich in Rente gehe, wird die Wohnung jeden Monat etwas zu meinem Lebensunterhalt beisteuern, denn dann ist der Kredit zurückgezahlt." Bedenken, dass in dem Vierteljahrhundert bis dahin etwas passieren könnte, hat Saverberg nicht. Sie gehe davon aus, dass sich die Zinsen nicht weiter verändern werden, so dass die Vereinbarung einer neuen Zinsbindung in zehn Jahren eine Formsache sein werde.

Boomtown ohne Wohnraum

Würden die Mieten wider Erwarten doch deutlich steigen, habe sie ja die Möglichkeit, die Miete entsprechend zu erhöhen. "Frankfurt ist eine Boomtown, da suchen immer Leute nach Wohnraum." Zudem habe die Stadt zwar eine Mietpreisbremse, aber dadurch werde, auch begünstigt vom düsteren wirtschaftlichen Umfeld, immer weniger gebaut. "Jeder, der rechnen kann, weiß, dass das die Preise nach oben treibt."

Sinkenden Zahl an Baugenehmigung, höhere Zinsen oder niedrigere Zinsen und eine höhere Zahl an Baugenehmigungen - wenn Tanjana Saverbergs Rechnung aufgeht, hat die heute 41-Jährige mit Hilfe des "Tagesschau"-Tipps Geld ohne Geld gemacht. "Selbst eine Anschlussfinanzierung zu ungünstigen Konditionen, die meine monatliche Belastung erhöhen würde, wäre dann keine Gefahr für die Rentabilität meines Investments", hat sie ausgerechnet.

Auch ohne Rücklagen könne sie Mehrkosten tragen, weil ihre Mieteinnahmen dann ja steigen würden, während das Leerstandsrisiko sinke. "Meine Kalkulation setzt natürlich voraus, dass die Wohnung durchgehend vermietet ist und die Miete pünktlich gezahlt wird."

Schöne Aussichten

Schöne Aussichten für die alleinstehende Frau, die darauf setzt, dass die neue Bundesregierung die Mietpreisbremse nicht verschärfen wird. ""Und wenn doch, dann wird man sie eines Tages wieder lockern müssen, weil sonst überhaupt niemand mehr baut." Zudem setzt sie darauf, dass die Zuwanderung die Immobilienpreise in den kommenden Jahren wieder in die Höhe treiben wird. "Dadurch wird der Marktwert steigen und ich könnte meine Anlageimmobilie jederzeit für mehr Geld verkaufen als ich bezahlt habe."

Oft frage sie sich, sagt Tanjana Saverberg, warum nicht viel mehr Menschen so eine risikolose Möglichkeit nutzen, für ihr Alter vorzusorgen. "Bloß weil man ohne Eigenkapital keine Chance, zwischenzeitliche Verluste auszugleichen, sollte einen mit Blick aufs Alter doch nicht sorglos machen.

Ein wenig Risiko müsse schon sein, das hat sie begriffen, als ihr ein Bekannter das sogenannte "Underwater"-Szenario vorrechnete, von dem bei der "Tagesschau" nicht die Rede gewesen war. "Steht die Wohnung mal leer oder die Zinsen steigen schneller als ich die Miete anziehen kann, dann wäre es schwer für mich, den Verlust auszugleichen."

Bei einem Notverkauf drohe sogar die Gefahr, dass sie auch im günstigsten Fall, wenn sie die beim Kauf frisch renovierte Wohnung fünf bis zehn Jahre lang ohne teure Reparaturen vermieten könne, ein Verkauf unterm Einstandspreis. "Aber das kann ich heute genauso wenig wissen wie ich wissen kann, ob ich mal krank werde, den Job verliere oder die Löhne bei uns in der Baumbranche weiterhin viel langsamer steigen als die Inflationsrate."

Arme Aussichten

Angesichts der Aussicht, ihre letzten Jahre nach dem Renteneintritt verarmt "unter der Brücke" zu verbringen, wie die resolute Frau sagt, sei der finanzielle Hochseilakt des Wohnungskaufs für sie alternativlos gewesen. "Für eine diversifizierte Vorsorge durch kleinere Kapitalmarktanlagen oder Sparpläne hatte ich einfach kein Geld", fasst sie zusammen. Und wer kein Geld habe, müsse eben ohne auskommen, wenn er reich werden wolle.

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