[부동산 스터디] 토지 거래시 짚어야 할 부분 - 맹지와 도로의 개념

안녕하십니까. 오당케남자입니다.

부동산 경매. 투자의 한 방법으로 활용하고 있으신가요?
저는 꾸준히 경매정보사이트에 접속하며
어떤 새로운 물건들이 올라와있는지, 최근의 낙찰가율을 어느정도 되는지 등
여러 포인트를 가지고 살펴보고 있습니다.

공부하다보면 새로운 사실을 발견할 때도 있고,
난감한 상황을 해쳐나가는 방법에 대해서 깨닫는 경우도 있습니다.
그런 부분들을 스팀잇에 조금씩 풀어가면서 저만의 자료를 만들어 가보려 합니다.

맹지와 도로

맹지라 함은 도로가 접해있지 않은 땅을 말합니다.
차량진입이 불가한 땅이기에 일반적으로 맹지의 감정가는 아주 낮게 평가됩니다.
하지만 맹지여부를 평가 할 때 실제로 도로가 접해 있는지 없는지는 사실 중요하지 않습니다.
지적도상 도로(공도)가 접하지 않은 땅이면 모두 맹지입니다.
경매정보를 검색하다보면 [맹지]라고 표시되어있는 물건도 있지만,
맹지라고 표시되지 않았는데, 알고보면 맹지인 그럼 함정같은 물건도 있습니다.

우리가 흔히 말하는 도로는 공도 입니다.
국가의 재산이지요.
하지만 개인이 개발한 부지의 경우, 그 부지 내 도로는 사도인 경우가 많습니다.
주인이 있는 도로라는 뜻입니다.

---

이곳은 부산시 영도구에 있는 한 공단입니다.
맹지와 공도, 사도에 대한 개념이 잘 나타나있는 곳이기도 합니다.

원래 하나의 큰 창고가 있던 자리인데,
누군가가 기획하여 여러 필지로 분할하고 공장용 대지로 분양한 부지입니다.

지도에 흰색으로 표시된 부분은 도로입니다.
그리고 파란부분은 모두 공단부지로 공장들이 입주되어있지요.
맹지의 개념을 붙여보자면, 흰색 도로에 접하지 않은 대부분의 필지는 지적도상 맹지가 됩니다.
하지만 맹지는 차량 진입이 불가한 땅이라는 뜻이고, 공장에 차량진입이 불가한 것은 말이 안됩니다.
그렇기에 이 공단에는 "사도"가 있습니다.
빨간색으로 표시된 부분이 공장 내 차량통행이 가능한 도로입니다.
"창"이라고 표시된 것은 창고용 부지를 뜻합니다만 실제로는 도로로 만들어져있습니다.

네이버 로드뷰로 보면 도로가 있는 것이 확인되지요.
그런데 실제로 도로가 있다면 맹지라는 것이 무슨 의미가 있느냐? 하는 궁금증이 생깁니다.
이 도로는 공단입주자들이 공유지분으로 가지고 있습니다.
공단내 입주기업들이 면적비율대로 사도의 지분을 가지고 있다는 뜻입니다.
이것은 공단내 사도의 지분을 일부라도 보유하고 있다면,
그 도로를 이용하는데 법적인 제재가 없다는 의미이고
공단내 맹지에 속하는 부지는 사실상 맹지가 아닌 것이 됩니다.

맹지일 경우 받는 불이익이 어떤것이 있을까요?

자신의 부지가 도로를 접하고 있지 않다면, 그 부지에는 건축허가가 나지 않습니다.
실제로 도로가 접해있건 없건 상관없이, 지적도상 맹지의 경우 건축허가를 낼 수 없다는 말입니다.
하지만 앞서 말한대로 맹지의 소유자가 "공도"로 이어지는 "사도"의 지분을 조금이라도 보유하고 있을 경우에는 그 부지에는 건축허가가 가능합니다.

만약 도로지분이 없는 소유자가 자신의 부지에 콘테이너같은 이동식 건물을 설치하고 차량진입을 하는 경우에는 어떻게 될까요?

도로의 소유자들이 법적으로 차량진입을 막지는 못합니다.
하지만 도로의 소유자들이 소유권을 주장하며 사용료를 청구할 수 있습니다.
일반적으로 합의하에 사용료를 쓰지만, 합의가 되지 않을경우 법원에서 사용료를 정해줍니다.

---

일반적으로 저런 개인이 개발한 공단 내 부지를 거래할 때는
본 부지의 필지와 도로부지의 공유지분을 같이 거래하게 됩니다.
그래야 사도를 이용하는데에 법적인 문제가 없기 때문입니다.
부동산에서 보통 알아서 해주지요.
하지만 법원경매의 경우에는 개인이 모든 사항을 확인해야합니다.
한 물건에 도로부분의 공유지분이 같이나오는 경우도 있지만, 아닌경우도 있습니다.
땅에 접해있는 도로가 있어 별다른 생각없이 낙찰을 받았는데,
그 도로가 사도일 경우 큰 문제가 생길 수 있습니다.
건축허가를 내기위해 일부지분을 엄청 비싼 값에 사야 할 지도 모르거든요.

토지거래를 할 때, 접해있는 도로가 공도가 맞는지 여부는 한번 쯤 짚고 넘어가야 할 부분입니다.