안녕하세요
오늘은 부동산정책 기사가 나올때마다 등판하는 DTI와 LTV, 그리고 DSR에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
우선 개념 설명을 먼저 하고 넘어가겠습니다. 내용은 이전에 썼던 부분 일부 복붙...
LTV (Loan To Value ratio)
담보가치(주택가격) 대비 대출비율.
주택담보대출 비율이란 은행들이 주택을 담보로 대출을 해줄 때 적용하는 담보가치 대비 최대 대출가능 한도를 말한다. 즉, 집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집의 자산가치를 얼마로 보는가의 비율을 말하며, 보통 기준시가가 아닌 시가의 일정 비율로 정한다.
예를 들어 주택담보대출비율이 60%라면 시가 2억원짜리 아파트의 경우 최대 1억2천만원까지만 대출해주는 식이다.
하지만 실제로 대출받을 수 있는 돈은 이보다 더 적은 것이 보통이다. 돈을 갚지 않아 담보로 잡은 주택을 경매처분하는 경우에 대비해, 방 1개당 소액임차보증금을 빼고 대출해 준다. 주택임대차보호법에 따라 세입자에게 우선권이 주어지기 때문이다.
[네이버 지식백과] 주택담보대출비율 [LTV] (시사상식사전, 박문각)
DTI(Debt to income)
담보대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 얼마나 잘 상환할 수 있는지 판단하여 대출한도를 정하는 제도인데, 이때 DTI가 사용된다. DTI는 주택담보대출의 연간 원리급의 상환액과 기타 부채에 대해 연간 상환한 이자의 합을 연소득으로 나눈 비율인데, 이 수치가 낮을수록 빚을 갚을 수 있는 능력이 높다고 인정된다.
[네이버 지식백과] DTI [debt to income] (시사상식사전, 박문각)
이 두개 제도의 공통점은 바로 '담보 대출'과 '고정비율'입니다.
담보를 통해서 대출을 하게 하는 제도들인데, 여기서 말하는 비율들은 모두 국가에서 정하게 됩니다.
이 정책은 부동산과 부채 두개 모두 관련이 깊은 정책입니다.
즉, LTV와 DTI 비율을 완화하게 되면 당연히 대출이 많아지니 부채가 올라가고, 부동산 가격도 올라가게 됩니다.
반대로 LTV와 DTI 비율을 강화하게 되면 대출이 적어지니 부채가 적어지고, 부동산 가격도 하락하게 됩니다.
어떻게 보면, 가장 효과적이면서도 가장 강력하게 부채를 규제 할 수 있는 정책이면서 정부의 부동산 및 부채정책에 대한 방향의 좋은 지표가 됩니다.
그리고 박근혜 정부가 DTI, LTV의 비율을 완화하면서(2014년) 우리나라 가계부채는 더 심각한 상황이 되었습니다. 이전 글에서 DTI, LTV 완화가 우리나라경제 멸망의 단초가 될 것이라고 했는데 다행히 멸망하지는 않았네요.
우리나라 가계부채 상황을 고려한다면 문재인 정부에서 DTI와 LTV의 규제를 강화하겠다는 이야기가 납득이 안되는 이야기는 아닙니다. 여기에 문재인 정부는 가계부채의 증가세를 막을 또 다른 카드를 준비하고 있는데 그것이 바로 DSR입니다.
DSR은 DTI와 유사한 부분이 많습니다. 하지만 DSR과 DTI를 구하는 식을 비교하면 차이가 더 선명하게 드러납니다.
DTI: (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타부채 이자상환액)/연소득
DSR: (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타부채 원리금상환액)/연소득
즉, DTI나 DSR이나 담보대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 얼마나 잘 상환할 수 있는지 판단하여 대출한도를 정하는 제도라는데에는 공통점을 지닙니다. 하지만 DSR은 기타부채 원리금 상환액을 같이 계산한다는 점에서 DTI보다 더 강한 제도라는 차이점을 보입니다.
좀 더 쉽게 얘기하면, DTI만 있을 때에는 주택담보대출을 갚고 다른 부채 이재만 상환하는 능력만 있어도 됬지만, DSR이 생기면 그 다른부채의 원금 상환하는 능력도 중요해지는 거죠.
DSR을 시행하겠다는 의미는 명백합니다. 대출을 억제해서 가계부채 증가를 억제하겠다는 이야기죠. 물론 이 대출의 억제는 부동산 대출에 대한 억제 의미가 더 강합니다.
문재인 정부 성향이나 공약을 봤을 때에는 DSR을 적용하고 DTI, LTV를 강화하는 방향으로 정책이 흘러갈 가능성이 높습니다. 일단 다른 부채가 있다면 대출해서 집을 구매하는게 힘들어 지게 되는 것이죠.
우리나라 현재 상황에서 분명 필요한 정책이지만 위험성도 존재합니다. 부동산 시장이 급격하게 죽어버릴 위험이 있는 것이죠.
이런말을 하면 몇몇 분들이 '그러면 집값이 떨어지고 좋은거 아니냐'라고 하실수도 있는데 이 문제에 대해서는 고민을 해야됩니다.
어떤 것도 급격하게 움직이면 좋지 않습니다. 이것은 부동산도 마찬가지입니다.
부동산의 지역적인 특성상 단순 지표로 보기에는 힘들지만 우리나라 부동산지표는 지속적으로 상승하고 있는 추세입니다. 특히 서울의 개별공시지가는 지난해보다 5.26%나 상승하면서 급등세를 보이고 있습니다.
이런 상황에서 급작스럽게 대출을 묶어버리면 부동산 가격이 급락할 가능성이 있습니다. 그리고 부동산과 대출이 묶여있는 우리나라 대출상황 상 대출자들의 이자부담이 급격하게 상승하게 될수도 있습니다. 현재 대출이 너무 많이 있는 상황에서 급격한 변동은 가계부채의 상황을 악화시킬 가능성이 있는 것이죠.
그래서 일부 전문가들은 급격하게 무리가 가는 LTV,DTI가 아닌 재개발과 재건축을 중심으로 한 투기세력을 막고 이를 위해 투기지역과 일반지역을 분리해서 규제해야 한다고 주장하기도 합니다. 저도 이런 주장에 동의를 하지만 가계부채 총량자체가 많기 때문에 LTV, DTI 규제는 피할수 없다고 생각합니다.
가계부채 문제는 대부분 부동산과 연결되어 있습니다. 얼마나 부채증가율을 억제시키느냐, 그리고 부동산 가격을 연착륙 시키느냐는 문재인정부가 5년간 맞이할 과제가 될것으로 보입니다.
이 글은 제 블로그 http://blog.naver.com/tjdwnsqus에서도 확인할 수 있습니다.
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