[도시이야기] 알론소와 무스

yoon(72)

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illustration by @leesongyi

알론소와 무스

폰 튀넨은 농업을 배경으로 토지 지대를 연구했다. 한계효용 경제 법칙을 적용했다. 이 연구를 바탕으로 알론소(W. Alonso)와 무스(R. Muth)는 도시 토지시장에 대한 경제 이론을 연구했다.

알론소와 무스의 주장 : 도시 토지이용은 토지에 대한 ‘경쟁적 입찰과정’을 통해 결정된다.

당연히, 중심지일수록 사람들이 돈을 더 많이 내려고 하기 때문에(경쟁적 입찰과정이 있기 때문에) 비싸다.

중심지에는 업무시설과 상업시설이 위치한다. 돈이 많은 계층(부유 집단)과 돈이 없는 계층(빈곤 집단)이 있다고 하자. 일자리가 있는 중심지를 두고, 이들은 어떤 곳에 살 곳을 정할까?

빈곤 집단은 교통비에 지불하고자 하는 돈이 적기 때문에, 이 집단의 입찰 지대 곡선은 중심지에서 멀어질수록 가파르게 떨어진다. (입찰 지대 곡선이 가파르다)
반면 부유 집단은 교통비에 크게 구애받지 않기 때문에 완만하게 감소한다. (입찰 지대 곡선이 완만하다)
이들 두 집단이 경쟁하는 경우, 빈곤 집단이 도시 중심지 바로 옆, 점이 지대에 살게 되며, 부유 집단은 외곽에 살게 된다.

그러나 이 이론은 중소형 도시에서 얼추 비슷한 모습을 찾을 수 있지만 서울 같은 대도시 모습과는 맞지 않는다. 서울의 중심지(광화문, 여의도, 강남) 인근에는 게토 같은 주택 가격이 낮은 주거지가 형성되는 것이 아니라 주택 가격이 비싼 주거지가 형성된다.

레이브

레이브(L. Lave)의 주장 : 부유 집단의 선호가 바뀌면 도시의 공간구조가 변할 것이다.

도시 중심지역에 혼잡비용이 늘어, 부유 집단이 장거리 통근에 소모하는 시간이 싫어, 도시 중심지에 살고자 한다면 그렇게 결정할 수 있다. 이렇게 되면 부자가 도시 중심지에 살며 주거비용이 높아지고, 빈곤 집단이 도시 외곽에 살며 주거 비용이 낮아지게 된다. 빈곤 집단의 거취는 그들 스스로 결정하는 것이 아니라 부유 집단이 선택하고 남은 지역을 선택할 수밖에 없게 된다.

그들에겐 경제적 선택지가 없기 때문이다.