《纽约时报》关于中国房产投资者给希腊经济注入新活力的一篇文章中，提到了一个例子：从西班牙搬到雅典的年轻艺术家和她的三个室友被赶出了公寓，“因为房东考虑是否把公寓改造成爱彼迎民宿，或者干脆卖给外国人”。
去年11 月时，这套公寓月租金是400 欧元，在今天，同等条件但不同区位的租金均价可能在550 欧元～600 欧元。希腊旅游业刚创下了3300 万年度游客数量的新纪录，民宿市场自然火爆。爱彼迎官网上，可供三个成人住的民宿报价约40 欧元每晚。在热门旅游城市塞萨洛尼基，2016 年时仅有几十套爱彼迎民宿，到2018 年便暴涨到2500 套。
直接将房产出售也能获得不错的回报。希腊银行的数据显示，雅典房价去年第三季度增长了3.71%，是2007 年第四季度以来表现最好的一次。旅游业和房地产的复苏，使整体经济提升几个指标，希腊在历经八年濒临破产的状态之后，终于开始看见曙光。
欧盟数十亿欧元的援助自然帮了不少忙，但是这个过程的曲折却让希腊感受到来自欧盟伙伴的“人情冷暖”，严厉的紧缩政策让国民严重不满于社会福利的削减和失业率的上升。另一方面，“一带一路”却通过基建、旅游、交通等方面的直观刺激，向希腊传递了不少来自远东的善意。
《纽约时报》曾经引用希腊高管的话说：“当欧洲人像中世纪的讨债者那样对待希腊时，中国人带来了源源不断的资金。”而当希腊在2016 年决定把最大港口比雷埃夫斯港的67% 股份出售给中远海运时，外国媒体甚至曾经用“新殖民主义”来形容一带一路。
前几天意大利签署“一带一路”备忘录时，最新的说法又有了变化，改叫“特洛伊木马”了。外国人的恐中症（Sinophobia）是有够严重的，不少人开始担心意大利会不会成为下一个希腊。
从经济处境上看，现在的意大利确实有点像五年前的希腊。去年最后三个月，意大利的国民生产总值缩水了0.2%，糟糕的环境让贫富差距扩大，又导致民粹主义抬头，使政局动荡，反过来又进一步恶化市场环境。从银行坏账率和政府债务GDP 占比来看，意大利是希腊之后债务风险最高的欧盟国家。
在欧盟内部，又有着各种利益斗争，而“一带一路”不仅带来大量的外贸订单，还可能解决已成政治问题的国内基建破败现状，并且就像希腊高管所说的那样，不用忍受债主的脸色。
意大利会不会是下一个希腊？这个问题如果是去年提出来的话，那么解答起来就只有经济衰退、国家政权这种宏观的角度了。但现在，我们还可以看看签署了“一带一路”备忘录后，正在底部的意大利市场，是不是有着像前几年希腊房地产那样好的适合普通投资者的标的？
首先，意大利的房价确实正处于低位。
根据欧洲央行的数据，从2008 Q3 到2017 Q4 之间，意大利房价下跌了大约17.5%。地产公司交易数据则显示，2018 年意大利二手房市场较2010 年下降了22.1%。在重点城市中，罗马主要交易价格为25 万欧元～35 万欧元，米兰和佛罗伦萨等则在17万欧元～25 万欧元之间。
在希腊，这几年被中介全力推广的黄金签证项目的门槛也是25 万欧元，与意大利重点城市的普通房产交易价格相当。从成本上看，同样的价格，G7 成员国意大利的房产可能是个更好的标的。
其次，与希腊不同，意大利本身就有一定规模的华裔社区。
作为华人在欧洲早期的落脚点之一，2016 年的数据显示，意大利目前大约有33.4 万长住华人。从上世纪七十年代开始大量涌入的华人，经过几十年发展，也已经形成了稳定的聚集区和独特的产业。
以意大利中部城市普拉托作为典型例子，这个曾经是意大利著名的纺织中心，现在也是欧洲华人人口最集中的地区之一。官方的最新数据是2.1 万人左右，如果算上黑户，可能还要翻一番，到5 万人。
八十年代以寻找苦力工作为目的来到这里的华工，现在已经彻底取代当地人在纺织和制衣业的地位。二十年的时间里，纺织厂数量从近一万家下降到三千家左右，同时出现了近三千多家中国成衣工厂。
在其他城区，也都出现了数量可观的华人中产社区，从事各种业态。在政治上，近年来也出现一些华裔区级或者市级议员。
从表面上，意大利的房价和华人基础似乎都足以支持像“希腊模式”那样投资意大利房产，而意大利本身数倍于希腊的旅游产业，也为购入后的回报提供了合理逻辑。
但事实并非如此。
同样是25 万欧元购置一套房产，通过希腊的黄金签证项目，购房者可以同时获得希腊永居资格，并在满足居住时限的情况下进一步获得欧盟永居。希腊房产的投资逻辑，其实是以绿卡为主，房产为辅。自从2013 年推出黄金签证之后，截止到2008 年，希腊已经从这个金钱换绿卡的项目里获益超过2.5 亿欧元，数量超过7500 份，其中华人占据第一，约有1400 人。
令人意外的是，限于财政危机的意大利却并没有自己的黄金签证。固然，投资者可以通过购买不动产获得意大利永居资格，但是在没有就业资格、年被动收入达到3.1 万欧元等苛刻条件之外，意大利购房获绿卡与黄金签证最大的区别就是有所谓的“移民监”。
即，持合法居留身份满五年，每次离境不超过六个月之后，才能申请绿卡。因此，同样是30 万欧元左右的硬性成本，投资希腊可以获得无须“移民监”的永居，而意大利就真的只是一个房产投资而已了。
此外，虽然意大利本地已有大量华人，而移民占其总人口比例也快接近10%，但是无论从文化还是政策上来看，意大利都还谈不上是一个移民社会。还是拿黄金签证来说，透明国际去年关于黄金签证的报告里提到，这种供富人用金钱换取绿卡的渠道给腐败和洗钱提供了土壤。这种捞钱的好项目，却在向来与贪污和政商丑闻频出的意大利不见踪影。
对于已有的移民，这几年意大利政府也变着法地出台不够友好的政策，比如今年一月份时，意副总理就曾表示，要将原来五年的绿卡拘留要求延长至至少十年，以期减少移民中享受福利的人数。
虽然与自身存在非法用工以及素有的偷渡传统有关，但是意大利政府对华裔社区的高压监管也一直是传统。这次领导人造访意大利，在罗马皆大欢喜地签订备忘录。但三年前，同样是领导人访问之际，普拉托警方对针对移民伪造文件和滥用居留证的问题开展了一百多次突击搜查，主要目标就是“几名意大利人和中国商人”。同时，就业上挤压与对本地中小企业的冲击，也使华人被本土居民排斥成为日常。
所以从底子上看，意大利虽然身陷危机，但并没有像希腊那样形成可供个人投资者淘金的房地产环境。意大利人对自身文化的陶醉和热爱，也不允许外国人大量前来收购房屋并进行改造出租。想赚“快钱”，意大利并不是一个好地方。
实际上，BBC 引用牛津大学世界历史学者的话说，这次意大利展现出来的欢迎态度更多只是“象征性的”，内容也大多是国家层级的协议，对于个人来说并没有实际意义。不过，在博鳌亚洲论坛年会上，意大利经济发展部副部长说：“还有两个国家要签署备忘录，我知道他们的名字，但我不能告诉你。”
这位高官也把他国对意大利的批评解读为“对与中国成为生意伙伴的机会的竞争”。意大利也许不是房产散户和绿卡投资人的下一个希腊，但在自身难保的欧元区，也许会有其它的国家愿意接过这根接力棒。
