부지 매입시에 사기당하지 않는 법
주변 땅값에 비해 값이 싼 땅은 무조건 이유가 있습니다. 건축 행위를 하는 데 어떤 불리한 조건이 반드시 있기 때문에 싼 것인데 그 이유로는 맹지(도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지), 남향이 아니라는 것, 전기가 안 들어온다는 것, 물이 안 나오는 것 등등이 있습니다. 모두 추가비용이 발생하는 일입니다.
그런데 이 중에서도 가장 중요한 사안은 맹지입니다. 눈 앞에 길이 보이는 땅이라고 그 땅이 맹지가 아니라고 생각하고 덜컥 사게 되면 땅값 전부 날리게 되니까요. 왜냐? 도로접속이 안 되면 건축허가가 절대 안 나오기 때문입니다.
지도상 북쪽이랑 남쪽에 빨간색으로 표시된 땅을 보면 바로 앞에 길이 있거나, 소로로 길이 땅까지 연결되어 있습니다. 자, 이 땅은 맹지일까요, 아닐까요?
정답은 맹지. 바로 눈 앞에 도로가 있다고 해도 1미터 앞이든 2미터 앞이든 차가 드나들 수 있는 도로가 바로 물려 있지 않은 이상 무조건 맹지입니다. 이런 땅을 구입했다면 선택지는 3가지입니다.
도로를 깔 땅 주인에게 영구사용승락을 받고 차량 접속 가능한 도로 건설 > 도로 건설 비용 발생
도로를 깔 땅 주인이 사용승락을 미끼로 엄청난 돈을 요구 > 엄청난 돈을 내고 도로 건설도 해야 하므로 비용이 이중으로 발생
도로를 깔 땅 주인을 설득해 땅을 산다 > 땅 추가 매입 비용 발생
그러나 땅 주인이 상기 3개가 모두 싫다고 한다면 파산할 수밖에 없습니다. 저런 땅은 싸게 사도 나중에 추가비용 때문에 주변시세보다 훨씬 비싸질 가능성이 거의 없습니다. 그래서 땅을 살 때는 용도지역이라든지 건폐율 같은 거보다 도로가 접속되는지부터 제일 먼저 보셔야 합니다. 그 뒤에나 건축 행위가 가능한 땅인지 알아보는 게 정석입니다.
위 이미지를 보시면 보라색으로 표시된 현황도로가 있고 아래 쪽 붉은 선 안으로 표시된 땅이 있는데 그 사이를 가로지르고 있는 하천이 있습니다.
제가 사려고 한 땅도 위 이미지처럼 폭이 10미터도 안 되는 조그만 하천이 있었습니다. 거기에 2~3천만 원 정도 들여서 다리만 놓으면 마치 성처럼 누구도 접근 불가능한, 완전히 독립된 나만의 땅이 되는 거였죠. 이러한 점이 마음에 들어 계약금을 걸고 알아보는 중에 10미터도 안 되는 그 하천이 지방 2급 하천의 시작점이라는 걸 알게 됐습니다.
지방하천의 경우 하천기본계획이 있기 때문에 만약 개인이 다리를 놓고 싶다면 하천기본계획에 따라 10미터 하폭을 20미터로 늘리고 길이도 약 50미터 이상 늘려야 한다더군요.
대략 계산해보니 공사비만 2~3억이 나왔습니다. 지방하천은 도지사 관할이라 건축허가가 날지도 애매한 상황이었지요. 다리까지 놨는데 공사 허가가 안 났다면 땅값 4억에 하천공사비 2~3억, 총합 7억을 날리는 셈이었습니다.
땅만 사면 거기에 무조건 집 지을 수 있을 거라고 생각하면 경기도 오산입니다. 현황 도로가 있다하더라도 다른 사람의 땅을 통과하는 경우, 댕그러니 혼자 집을 지으려는 경우 등허가를 받기 힘든 땅이 굉장히 많습니다. 하지만 설계사를 동반할 경우 이런 걸 미리 따져볼 수 있어 위험이 극히 줄어듭니다.
1종, 2종 주거지역, 자연녹지, 보전녹지, 상업지 등등 건폐율과 용적률이 전부 틀립니다. 당연히 건폐율, 용적율이 높을수록 잠재가치가 높습니다.
임야라면 산지보전금, 전답이면 농지 보전금이 세금 이외 별도로 부과됩니다. 땅이 크면 클수록 만만치 않은 금액이고 보전금을 내더라도 이후에 대지로 전환되면 개발이익부담금을 또 내게 되니 미리 확인할 필요가 있습니다.
전봇대 세워주는 건 공짜가 아닙니다. 지주 하나당 별도로 돈을 받습니다. 또한 전기는 한전불입금이라는 세금 아닌 세금이 따로 들어갑니다. 그리고 수도가 없으면 지하수를 파야 하는데 요즘 최소 700만 원 이상 들어갑니다.
유대가 강하게 형성된 시골의 텃세는 도시 사람이 감히 상상할 수 없을 만큼 강력한 경우가 많습니다. 텃세 때문에 건축이 사실 상 불가능하거나 살면서도 외지인, 투명인간 취급을 계속 당할 수가 있습니다. 시골 사람들 순박하다 무시하면 안 됩니다. 개인적으로 텃세에 대해 미리 살펴보는 것을 1~5번 중 가장 중요한 항목으로 꼽고 싶습니다.
II. 건축시작
보증보험을 요구하는 까닭은 건축업자의 재무상태가 확인 가능해서이고, 돈을 받고도 공사를 차일피일 미루는 업체가 열에 아홉 이상이라 이에 대한 대항력이 생기기 때문입니다.
역시 돈 받고 공사를 차일피일 미루는 전형적인 사기행태를 방지하기 위함이며 지체보증금은 건축일당 건축비 단가의 3배 정도로 잡습니다.
그런데 보통 보일러, 조명, 싱크대 등등은 건축업자의 책임사항이 아니니 참고하세요.
건축비 단가는 평당 얼마로 계산하는게 절대 아니다.
골조비, 설비비, 전기설비비, 통신설비비, 인테리어비 등등 모든 건축에 들어간 자재비와 인건비의 합을 평수로 나눈 것이 평당 단가입니다. 그런 기준없이 그냥 평당 300, 400하고 부르시면 건축에 대해서 아무 것도 모르는 호구 취급을 받으실 거고 사기꾼들의 먹이감이 되기 딱 좋게 됩니다.
준공 후 잔금 지급 전에 향후 3년 간 AS에 대한 보증보험증권을 요구한다.
물론 이 항목도 반드시 계약서에 있어야 합니다. 만약 보증보험을 끊어주지 않을 경우 지체 없이 잔금은 법원에 공탁하며 3년 이후에 지급하도록 하면 됩니다.
