[생활꿀팁] 전세계약 할 때 주의할점은?

안녕하세요? @secreetroom 입니다.

얼마 전 부동산 계약을 하면서 정리했던 내용을 공유하고자 합니다.

전세계약을 할 때는 크게 4가지를 주의하셔야 합니다.

■ 계약당사자에 관한 사항
     매도인의 신분을 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.

위조 신분증으로 집주인 행세를 한 사례
https://news.sbs.co.kr/news/endPage.do?news_id=N1002985261

신분증의 진위를 확인하는 방법을 살펴보겠습니다.

• 주민등록증 : ARS(☎1382), 민원 24 주민등록증 진위확인 서비스
  http://www.minwon.go.kr/main?a=AA090UserJuminIsCertApp&img=031
• 면허증 : 도로교통공단 면허증 진위여부 조회
  https://dls.koroad.or.kr/jsp/ool/olq/OL_LcnsTruthYnRtvV.jsp
  
  

문제가 많이 되는 사례는 집주인이 아닌 가족이나 공인중개사가 대신 계약을 하는 경우 입니다.  이 경우 위임장과 인감증명서가 있어야 하지만 없이 진행하는 경우가 많아서 주의하셔야 합니다.

집주인 대신 대리인이 계약을 하는 경우를 살펴보겠습니다.

• 위임장 : 위임장에 포함되어야 하는 내용 확인
  부동산소재지 / 소유자 이름, 연락처 / 계약의 목적 / 대리인 이름, 주소, 주민등록번호 / 계약의 모든사항을 위임함을 표시 / 위임장 작성일, 인감도장 날인
  
  
• 인감증명서 : 인감증명서 발급사실확인 (위조여부를 확인하는데 유용합니다.)
  https://www.minwon.go.kr/ingam/ingam.jsp?img=031

주의할점은 인감증명서 날인, 위임장 날인, 임대차계약서 날인이 일치하여야 합니다.


■ 권리관계에 관한 사항
    임대차계약보다 빠른 등기부등본상의 선순위 권리가 있는지 확인하셔야 합니다.  주의해야할 사항은 등기부등본에 나타나진 않지만 배당순위가 앞선 권리입니다.

• 소액임차인 보증금
• 법정기일이 빠른 조세채권
• 임금채권 중 일부
  
  

소액임차보증금(주택임대차보호법 3조 1항, 8조 1항)을 확인해보겠습니다.

• 소액임차인 확인 : 주민등록 전입세대 열람신청(주민센터 발급 / 계약서 지참)
  http://www.minwon.go.kr/main?a=AA020InfoCappViewApp&CappBizCD=13100000305

소액임차인의 경우 전입신고+확정일자+거주 3가지 요건이 충족되어야 보장받을 수 있습니다. 전입세대 열람을 통해 확인할 수 있습니다.

법정기일이 빠른 조세채권에 대해 알아보겠습니다.

집주인 국세체납에 임대보증금 날린 사례
http://www.yonhapnews.co.kr/bulletin/2016/09/26/0200000000AKR20160926015000003.HTML


조세채권의 법정기일이 임차인보다 빠른경우 우선하게 됩니다. 법정기일은 세금이 확정된 날로 이해하시면 편합니다.

• 미납국세 등 열람신청
  http://www.egov.go.kr/main?a=AA020InfoCappViewApp&HighCtgCD=05&CappBizCD=12100000283
• 미납 지방세 등 열람신청
  http://www.law.go.kr/flDownload.do?flSeq=29306638&flNm=%5B%EB%B3%84%EC%A7%80+%EC%A0%9C2%ED%98%B8%EC%84%9C%EC%8B%9D%5D+%EB%AF%B8%EB%82%A9%EC%A7%80%EB%B0%A9%EC%84%B8+%EB%93%B1+%EC%97%B4%EB%9E%8C+%EC%8B%A0%EC%B2%AD%28%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%9E%84%EC%B0%A8%2C+%EC%83%81%EA%B0%80%EC%9E%84%EC%B0%A8%29%0A

국세 및 지방세 미납내역을 확인하면 보증금을 지키기 수월하지만 집주인의 동의가 필요하므로 원만한 대화를 통해 협조 받으시길 바랍니다.

임금채권에 대해 알아보겠습니다.

최종3개월분, 3년치 퇴직금, 재해보상금은 우선적으로 보장받습니다.(근로기준법 38조, 근로자퇴직급여 보장법 12조)
이건 주로 집주인이 개인사업자 일때 종업원에 대한 체불임금이 문제가 됩니다.
공인중개사에게 집주인에 대해 넌지시 물어보시면 됩니다.

등기부등본상에 나타나지만 무심코 지나치는게 바로 당해세 문제 입니다.

     당해세는 당해부동산에 대하여 부과된 조세 입니다.

• 국세 중 당해세 : 상속세, 증여세 및 종합부동산세(국세기본법 35조5항)
• 지방세 중 당해세 : 재산세, 자동차세, 지역자원시설세, 지방교육세 (지방세기본법 71조 5항)
  
  

이 중에서 금액이 큰 상속세와 증여세는 반드시 주의해야 합니다.
현재 집주인이 증여 또는 상속받은 부동산은 주의를 기울이셔야 합니다.(등기부등본 확인)

■ 공인중개사에 관한 사항

해당 부동산을 중개해주는 공인중개사가 무자격자가 아닌지 확인해보셔야 합니다,

• 부동산중개업 조회
  http://www.nsdi.go.kr/?menuno=2776
• 공인중개사 등록내용과 공제증서 일치확인

■ 계약 마무리

• 전세금을 집주인 명의 계좌로 입금하면 분쟁을 방지할수 있습니다.

• 이사 후 전입신고 및 확정일자를 확보하면 전세금을 보장하는데 도움이 됩니다.(주민센터)

• 전세금보장보험
  https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp
  과거에는 집주인의 동의가 필요했지만 집주인 동의가 필요없는 새로운 상품이 출시되면서 선풍적인 인기를 끌고 있습니다.

이상입니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.