안녕하세요..
오늘은 정부에 부동산 정책의 오류에 대하여 느끼는.. 개인적인 생각을 말씀드리겠습니다.
DSR (총체적 상환능력비율)이 가계부채 종합대책의 세부 시행방안으로서
새로운 대출규제의 방점을 찍으며 오늘부터 시범 도입되어 약 6개월 후부터
본격적인 대출규제로서 시행이 될 것으로 보인다.
이미 지난 8. 2 대책 이후부터 DSR의 도입에 대하여는 기정사실화 되어왔고,
처음 예상은 2019년부터 도입될 것으로 보였으나, 꺽이지않는 가계부채 추이와
3월달 주춤하기 전까지 끝없이 뜨거웠던 강남집값의 영향 때문인지 비록
시범 도입이라고는 하지만 실질적인 대출규제로서 앞당겨서 도입되는 모습이다.
DSR의 세부적인 규제 내용이야 이미 많이 알려졌기 때문에 이 글에서는 아래 링크하는
문답식 내용으로 DSR의 내용에 대하여는 갈음하고자 한다.
http://news.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=0923922593&code=11151300&cp=nv
오늘 이 글에서는 갈수록 강화되고 있는 정부의 부동산 대출규제와 관련하여
주택시장에 대한 진정한 정부정책이 어디에 있는지 의구심이 들 수밖에 없도록
움직이고 있는 정책적 오류에 대하여 생각해 보고자 한다.
우선은 DSR의 도입이 상징하는 정부정책은 한마디로 "돈 없으면 집 사지말라"는
말로 요약할 수 있겠다.
소위 말해서 돈방석이라도 깔고 앉아있는 부자들을 제외하고 왠만한
일반 서민이나 중산층 조차도 마이너스 통장을 가계자금 운영의 효율성
측면에서 보유하는 것이 통상이고, 자동차 할부 구입이나 심지어 생활이
팍팍한 가계에서는 보험약관대출까지 갈수록 증가추세로 가고 있을 정도로
우리네 서민경제는 갈수록 어려워지고 있는 것이 실상이다.
따라서, 지금까지 정부정책의 심화와 부동산 시장의 움직임을 보면,
비록 최근 3월들어 서울집값이 쉬어가는 모습을 보일지언정 지속적으로
상승하고 있는 신규주택의 분양가 추이나 기축아파트의 집값 상승으로
인하여 왠만한 사람들은 실거주 집 한 채 장만하는 것도 갈수록
어려워지고 있는 것도 사실이다.
지금까지는 집값이 오르고, 전세값과 매매가격의 차이가 크지 않을 때는
"전세 사느니 차라리 대출 좀 받더라도 내 집을 사자"라는 심리가 가능했다.
그렇게 구입한 집이 운이 따르거나 잘 고른 집의 가격이 오름으로 인해
우리 서민들의 삶에 숨구멍을 틔워줄 수 있는 방법이 되었다.
하지만, 작금의 부동산 시장 움직임은 "집값이 떨어질까봐 더더욱
내 집마련에 대한 꿈을 포기하는" 일반 서민들의 심리적 상태는 더욱 커져만
가고 있는 상태이며, 정부의 지속적으로 커져가는 대출규제와 금리상승기를
맞이하여 우리들의 내 집 마련 꿈은 갈수록 요원해지고 있다.
우리는 지금과 같이 심화되는 대출 규제로 인하여 앞으로 부동산 시장이
어떻게 흘러갈 것인지 쉽게 예측해 볼 수 있다.
즉, 서민이나 중산층 등 주택에 대한 실거주 목적의 실수요자 또는
무주택자들의 주택 구입이 갈수록 어려워지는 것은 비단 강남의 고가주택에만
해당되는 것은 아니며, 강남4구나 요즘 뜨고 있는 강북의 핵심지역만의
이야기가 아닐 것이다.
서울에는 비강남권에서 일부 지역을 제외하고 나면 부동산 투자에
왠만큼 관심있는 사람이라면 눈여겨 볼만한,
즉 장차 집값 상승 가능성이 높아보이는 그런 지역들이 있다.
이런 지역들에서 조차도 신규분양 아파트의 중도금 대출 금지 및
DSR 도입 등으로 인하여 실수요자 및 무주택자들이 접근하기 어려워지는
환경이 조성되고 있기에 급기야 신규분양 아파트뿐만 아니라
왠만큼 살기 좋은 아파트나 투자가치 있는 단지에 대하여는
지금의 대출 규제에 그리 영향을 받지않는 수준 이상의 자금력 있는
사람들에게는 어쩌면 노다지 같은 시장이 형성되어 갈지도 모른다.
시장 논리상 그만큼 경쟁이 완화되면서 상대적으로 주택 매입 가능한 수요자가
한정되면 더욱 그런 현상이 심화되지 않을까 ?
지금 서울을 포함하여 수도권의 핵심지역 등지에서는 새아파트에 대한
선호 심리가 갈수록 커짐과 동시에 부동산으로 돈을 벌 수 있다는
로또아파트 광풍으로 자금력 있는 사람들은 갈수록 분양아파트에
대한 관심이 뜨거워지고 있다.
비록 분양을 받지 않더라도, 자금력 부족으로 계약단계던 입주 초기에
포기하는 매물을 매입하던 있는 사람들의 새아파트 선호도는 갈수록
높아갈 것이 명약관하하다.
이런 현상은 장래 어떤 결과를 예측할 수 있을까 ?
현재 "똘똘한 한채"라는 이름과 2월부터 3월달 신기록을 갱신하고 있는
강남4구의 거래량 증가로 보면 많는 다주택자들이 정말 집 한, 두 채만을
남기고 모두 매도한 것일까 ?
이 질문의 답은 "그렇지 않다"라고 누구나 알 수 있는 것은 2, 3월 들어
역시 폭증하고 있는 임대사업자 등록 건수를 보면 답이 나온다.
현재 다주택자들은 일부 매도물량과 함께 대부분의 보유 주택을 임대등록함으로써
장기보유로 방향을 잡았다는 것이 맞는 답일 것이다.
지금의 상황이 이렇기에 실수요자나 무주택자들의 주택 구입 가능성은
갈수록 적어지고, 신규 분양아파트까지 다주택자들의 주택 수 증가의 결과로
나타난다면 궁극적으로 정부가 추구하는 정책의 목적은
실거주자 또는 무주택자들의 주택구입 기회를 열어준다는 것은 어불성설에
불과하며 결국에는 다주택자들의 임대등록 주택만을 양성하는
결과를 초래할 것으로 본다.
지금까지 정부의 부동산 정책은
첫째, 가계부채의 증가세를 잡겠다는 것과
둘째, 다주택자들로 하여금 임대등록 활성화를 통한
임대주택 시장의 가격 안정 그리고 실거주자와 무주택자에게
주택 구입의 기회가 제공되도록 하겠다는 것으로 볼 수 있었다.
하지만, 마지막
세번째 목적은 부동산 시장이 정부의 의도대로 돌아가지 않으면서
이미 물 건너간 꼴이 되었다.
결론적으로
지금 정부의 부동산 정책은 너무도 천편일률적으로 한가지 방향만을 바라보고
항해를 하고 있다는 느낌을 지울 수가 없다.
다주택자들의 임대사업자 등록이 어느 정도 가시적인 효과를 보고 있다면
이에 대한 정책은 지금의 기조를 유지하면 되겠으나, 주택구입자금 대출에
대한 규제가 지금처럼 천편일률적으로 강화되는 방향으로
흘러가서는 우리네 서민 그리고 최소한 중산층 조차도 갈수록
팍팍한 삶을 벗어날 수 있는 길은 묘연해질 것이다.
그이유는,
우리나라에서 집이란,
삶과 주거의 터전임과 동시에
아직까지도 보통사람들이 富를 키울 수 있도록 도와주는
지렛대와 같기 때문이다.
이상 긴글 읽어 주셔서 감사합니다.
