안녕하세요..
오늘은 상가투자의 경험이야기를 해보겠습니다.
며칠전 상가 투자 상담을 위해 고객한분이 방문하셨습니다. 수원에 거주하시는 고객님은 여유자금을 대출 없이 단지내 상가 3 ~ 4개 정도를 매입하셔서 노후에 임대수익 목적으로 수익형 부동산 투자를 계획하고 계셨습니다.
xxxxx상가는 3,400세대에 달하는 대형단지이며, (?)에서 워낙 학군이 좋은 지역에 다수의 학교를 단지에 끼고 있기 때문에 학원을 중심으로 단지내상가가 잘 조성되어 있어 많은 투자자들로부터 인기를 끌고 있습니다. 상담하신분도 하늘채 상가에 한해서만 찾고 있다고 하시면서 방문해 주신 것이죠. 인기가 있다보니 사실 매물로 나오는 경우가 흔지 않은 단지내상가였음에도, 마침 딱 1개의 매물을 보유하고 있었기에 브리핑을 해드리고나서 전반적인 수익형 부동산 투자에 대한 상담을 해드렸습니다.
★상담 내용
지상층 매매가 3억, 보증금 2,000만원 / 월수입 120만원이면, 실투자금 2.8억
=> 수익율 5.14%
아주 나쁜 편은 아닙니다. (?)이든 어느 지역이든 수익율 5% 라면 단지내상가나 집합상가 광고지에서는 흔한 이야기지만, 실전에서는 공실 걱정없이 5% 확보하는 상가 찾기란 그리 쉬운 얘기는 아닙니다.
하지만, 왠지 노후대책으로 하기에는 절대 수익 자체가 좀 작아보입니다.이 정도 등급의 단지내 상가 3개 호실 매입한다면 총 수익 현황은 ;
◆ 실투자금 8.4억 / 월수입 360만원 / 연수입 4,320만원 / 수익율 5.14%
3, 부동산 투자, 특히 수익형부동산 투자는 포트폴리오 구성이 중요합니다. 따라서, 동일 규모의 단지내상가를 복수로 매입하는 것은 바람직하지 않으며, 절대 수익금액에 비하여 총 투자금액의 규모가 다소 커 보입니다. 따라서, 단지내상가 투자를 원하신다면 1개 정도 하시고, 잔여금액으로는 다른 방향으로 포트폴리오를 구성하시는 것이 바람직해 보입니다.
- 그런 측면에서 1개 호실 단지내상가 투자금을 제외한 약 5억 정도로 투자 가능한 상가주택이나 다가구주택에 대한 소개를 해드렸습니다. "거래를 유도하려고 드리는 말씀 아니니 부담없이 이런 것도 있구나... 하는 마음으로 편하게 들으셔요 " 하면서 간단한 소개를 드리자, 처음에는 크게 관심을 갖지 않고, 들으시던 고객님은 나중에는 관심도 게이지가 급상승하십니다. 이것저것 궁금하신 것도 물어보십니다.
만약 동 고객님이 단지내상가 1개와 중형 상가주택 투자를 병행하실 때 수익율이 어떻게 변화하는지 어제 소개드렸던 실제 매물로 한번 살펴 보겠습니다.
◆ 단지내 상가 : 실투자금 2.8억 / 월수익 120만원 / 수익율 5.14%
◆ 상가주택 : 실투자금 5.1억 / 월수익 420만원 / 수익율 9.9% (대출이자 공제후)
◆ 총투자수익 : 실투자금 7.9억 / 월수익 540만원 / 수익율 8.2%
이렇게 상담을 마치고 나니, 고객님이 한말씀 해주십니다.친절하게 설명 잘 들었어요,고맙다고 하네요^^
생각 좀 해보고 내가 반드시 다시 오리다...
그럼, 누구나 알고 있으면서 누구나 간과하기 쉬운 단지내상가 투자시 장단점을 정리해 봅니다.
■단지내상가 투자 장단점■
- 장점
◆ 공실 위험도가 상대적으로 적다 (집합상가 대비)
◆ 안정적 임대수익 유지 가능하다
◆ 적은 금액으로 투자가 가능하다
- 단점
◆ 시세상승 가능성이 적다
◆ 임대수익의 상승에 한계가 있다
◆ 일정 규모 이하 단지의 상가는 투자 리스크가 커진다
◆ 아파트 단지 외에도 주변 환경과 입지까지 고려하여야 한다.
◆ 적정 수익율 가능한 매물 확보하기는 쉽지 않다
요즘 단지내상가의 신규 분양도 나름 활발히 진행되는 듯 합니다. 신규 분양을 입찰로 진행하기도 하고요, 분양가도 집합상가보다는 작지만 과거에 비하면 상당히 부담 가는 수준까지 올라왔습니다. 따라서, 이러한 단지내상가 투자의 장단점은 특히 신규 분양의 경우에 더욱 유념해야 할 것으로 생각됩니다. 최근 언론기사만 보면 상당히 선정적으로 유혹을 느낄 수 있을 법한 기사 링크하면서 글을 마칩니다.
감사합니다^^
http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&oid=018&aid=0004069011&sid1=001