안녕하세요 부동산 투자및 전망을 알려드리는 
오늘은 대출규제에 따른 다가구투자 전망에 대하여 간략하게 이야기할까. 합니다.
지난 1월 31일부터 도입된 신DTI 이전까지만 해도 기존에 거래되었던 투자자님들의 사례를 보면 기존 대출 여부를 떠나 대략적으로 아래와 같은 규모로 곡반정동 다가구주택 매입이 가능했었습니다.
◆ 통상 보증금 규모 : 시세의 20 ~ 30%
◆ 통상 대출가능 규모 : 시세의 30 ~ 40%
◆ 통상 자기 필요자금 규모 : 시세의 30 ~ 50%
아파트의 경우 기존 LTV 체제 하에서는 비규제대상 지역의 경우 70%까지 대출이 가능했지만, 다가구주택의 경우 투자가치의 차이로 인하여 통상 보증금을 포함하여 50% ~ 70% 정도밖에 가능치 못했습니다.
하지만, 새 대출 규제 체제하에서는 아무래도 다소 영향을 더 받겠죠. 현재로서는 정확히 어느 정도 규모로 대출이 가능할지는 쉽게 알 수 없습니다만, 에이뿔이 조심스럽게 예측해 보는 것은 서울 지역은 아직 알 수는 없으나, 수원의 곡반정동 다가구 투자용 대출의 경우 상기 기존 규모에서 대출규모는 약 10% 정도 축소됨에 따라 자기 필요자금의 경우는 10% 정도 더 소요되는 정도일 것으로 보입니다. 현재로선 이런 예측하에 일단 수원 곡반정동 다가구 주택에 대한 대출 영업을 주로 하는 금융기관에 대한 상담을 통한 보다 근거있는 조사를 해 볼 생각입니다.
한편, 전일자 머니투데이 기사에서 앞으로는 "다가구 대출 가뭄으로 인하여 현금없이는 살 수 없다" 라는 뉴스가 뜨면서 대출관련 기사를 검색하니 뉴스판과 블로그에서 관련 글들이 도배를 하고 있네요.. 이런 분위기만 보면 정말 앞으로는 다가구주택 투자 엄두도 못낼 듯 합니다.
(참조) http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&oid=008&aid=0004028673&sid1=001
상기 기사에서 밝히는 바와 같이, 서울의 다가구주택을 투자하기 위해서는 절대 매입금액 자체가 타 지역 대비하여 고가이면서 투자수익율은 저조하기 때문에 금리 상승기에서 새 대출 규제까지 적용되니 당연히 대출의 규모에 직접적인 영향을 받을 것입니다.
상기 기사와 같이 향후 서울의 다가구 투자 환경이 이렇게 전개된다면, 과연 다가구 투자를 원했던 투자자들은 어떤 행태를 보일까요 ? 희망했던 투자를 포기할까요 ? 물론 그런 분들도 있겠으나, 한편으론 투자 대상 지역을 서울 이외의 다른 지역에서 우량 투자 대상을 찾아나서는 분들도 많을 것입니다. 이런 분들의 경우 새 대출 규제로 인하여 서울에 대한 투자는 못할 지언정 일정 규모의 자기자본이 있는 경우 동일 투자금액으로 수도권 등 타 지역에서 투자를 하게 된다면 대출 축소 규모에도 불구하고 상대적으로 절대 매입금액이 적어지게 되므로 타 지역에서의 투자가 가능해질 것입니다.
따라서, 제가 보는 관점은 서울을 벗어난 투자자가 향후 근교신도시로 투자의 눈을 돌릴 가능성이 높아보인다는 것입니다. 그 지역들은 당연히 곡반정동 상가주택이나 원룸주택 등 다가구주택이 되겠지요. 그 이유는 전국적으로 어느 지역과 비교해도 뒤지지 않고 탁월한 투자수익율과 공실 리스크 제로, 그리고 일정 부분 시세차익까지도 노려볼 수 있는 다가구 투자 지역은 흔치 않기 때문입니다.
최초 서울의 다가구주택에 투자를 희망하셨던 분들은 작은 수익율에도 불구하고 기본적으로 시세차익에 대한 기대감을 더 크게 갖기 마련입니다. 이런 분들이 찾을 수 있는 탁월한 투자대상 지역, 수원 곡반정동 원룸단지. 현재 시간이 지나면서 시세차익도 가능케 해줄 것으로 기대감이 날로 커지고 있는 개발 호재와 함께 8% ~ 10%에 달하는 탁월한 임대수익률.
앞으로 서울 투자자의 발걸음이 서울 근교 신도시로 얼마나 늘어날 지 지켜보는 재미가 클 것 같습니다.
이상입니다..
