서울 집값. 정부의 끝없는 규제와 다양한 억제책에도 불구하고 변한 것은 아무 것도 없는 듯 하네요.
오늘은 정부의 보유세 개편안 최종 권고안이 제출되는 날입니다. 시나리오는 나왔고, 그 시나리오에 대한 평가가 너무 약하다라는 여론을 의식하여 조금은 강도가 높아질지도 모르겠네요. 다주택자에 대한 별도 규정이 생길지 여부는 뚜껑을 열어봐야겠으나, 공시가격 반영율의 변화는 이번엔 절대 없을 듯 합니다. 다시 말해서, 정부는 여전히 간보기 정책이나, 서서히 시장을 압박하는 방법을 쓰는 스탠스에는 변함이 없을 것이란 말이죠. 시장은 열심히 자기 갈 길을 가고 있는데요..
(참고)https://blog.naver.com/cris217/221306147293
보유세 개편 최종 권고안 제출을 앞두고 오늘 아침에는 서울 등 집값에 대한 눈에 띄는 기사가 많습니다. 먼저 서울을 포함한 전세가격 하락세와 함께 서울 집값이 잡혔다는 둥 정부와 언론의 설레발을 비웃기라도 하듯 약세를 보이던 집값의 반등 신호를 보였던 것이 지난 6월 중순부터였습니다.
(참고)http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&oid=015&aid=0003965433&sid1=001
급기야 6월 마지막주 서울집값이 여전히 강보합권에서 소폭이나마 상승세를 이어가고 있고, 수도권 대체적으로 오름세를 보이고 있어, 현재의 시장은 정부의 보유세 개편 노력에 찬물을 끼얹고 있다는 조롱 섞인 기사까지 보입니다. 지난 6월 마지막 주 서울 및 수도권 아파트 상승률 추세는 하기 링크하는 기사 내용 참조 바랍니다.
http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&oid=417&aid=0000327241&sid1=001
이러한 추세를 기사로만 볼 수는 없겠죠. 오랜 만에 서울 아파트 가격 상승률 지표를 찍어봤습니다.
최근 동향을 전국적으로 봐도 분위기가 의미 심장한 또 한번의 전환기를 보여주고 있습니다. 매매가 상승률은 하락 약세 기조에서 쌍바닥을 만들고 있고, 전세 상승률은 첫번째 하락 저점을 깨고 전세가 하락 기조로 심화될 것을 우려하게 만들던 5월말까지의 분위기는 현재 전전저점을 넘어서서 완연한 안정권으로 접어 들은 것이 보입니다.
서울만 보면, 하락권과 약세 기조를 완연히 벗어나는 모습을 강하게 보여주고 있습니다. 언론에서는 상승률이 - (마이너스)로 간다는 둥 설레발을 치는 경향도 있었으나, 서울 전체 아파트 가격의 움직임이 위와 같다면 하반기 시장에 대하여 시장 참여자들과 신규 진입을 고려하시는 분들은 지금부터는 심각한 고민에 빠져야 할 지도 모르겠네요..
위와 같은 현상의 원인은 크게 ; 1) 강남 재건축 집값의 하락세 완화 2) 강남 아파트 기축아파트의 선방, 3) 강북 아파트의 지역별 순환 상승으로 시장 주도 4) 구로구 등 기존 홀대 지역에 대한 시장의 관심 증대 등 여러 원인이 있을 것입니다. 결국, 강력한 정부의 규제 속에서도 시장은 각자 살 길을 찾아 나서고, 그런 결과가 지금과 같이 지역별 순환을 거치면서 가격 갭메꾸기 또는 키 맞추기 식으로 움직이고 있는 듯 합니다.
그렇다면, 끊임없는 정부의 규제와 증세 조치에도 불구하고 시장이 지금과 같이
강세 전환 분위기를 조성하게 되는 현상을 어떻게 봐야 할까요 ?
첫째, 금융과 대출규제로 인하여 시장에서는 여전히 실수요자 조차 매수를 위한 충분한 자금 확보가 어려운 실정입니다. 아무리 무주택자라도 자기자본을 쌓아놓고 있는 사람 아니면 일반 중산층 이하 세대들에게 요즘 같이 높은 분양가는 언감생신일 뿐이죠. 정부 정책의 오류가 낳은 결과입니다.
둘째, 이런 가운데 아무리 팔아라.. 팔아라.. 해도 팔 수 없는 시스템을 만들어 놓았으니, 기존 아파트 보유자의 심리는 움직일 방향이 뻔해 집니다. 보유하던지, 임대등록 하던지.. 결국 보유의 결과입니다. 보유자에게 이런 심리가 팽배해지면서, 시장에는 급매물을 제외하고는 매물이 없어지고, 매수 대기자의 눈치 싸움은 시간과의 싸움에서 불리해지기 마련이지요.. 결국 매수할 사람은 간헐적인 거래를 만들게 됩니다.
이런 경우에 매도자의 경우, 어차피 팔거라면 일정 금액 이하로는 안판다.. 팔거면 비싸게 팔아야지.. 라른 심리가 발동하고.. 이런 심리가 모여서 지금의 시장을 형성한 것은 아닐런지요..
http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&oid=277&aid=0004269442&sid1=001
종국에는 서울 강남 집값의 평균 가격이 결국 9억원을 돌파했다는 뉴스가 오늘 아침에 떴습니다. 지금의 반등 추세가 조금 더 이어진다면, 머지않아 평균 가격, 10억 돌파도 불가능해 보이진 않네요..
정부의 규제 일변도 정책. 재건축의 본격적인 활성화를 통한 공급 정책이 아닌 재건축 규제를 통한 시장에 간헐적으로 진행되는 신축아파트 공급과 시세보다 낮게 형성되는 로또 청약 열풍 그리고 불법 탈법을 단속하기 위하여 특사경 제도를 도입한다면서도 눈 가리고 아웅하는 식의 이벤트성 단속 등등.
결국 지금과 같은 시스템과 정책으로써 서울 집값과 수도권, 지방 특정 지역의 끝없이 뜨겁게 돌고 도는 집값을 잡는 것은 요원한 일이 될 수도 있습니다.
