안녕하세요 부동산 투자및 전망을 알려드리는 
오늘은 요즘 인기있는 여러 신도시의 상가투자에 대하여 주의해야할점들을 알아보겠습니다.
신도시 상가 투자. 참 매력적입니다. 수익형 부동산 투자를 계획하는 분들에게는 항상 가슴 설레이게 하는 일이죠. 요즘 상가 투자 분야에서는 "알짜 상가에 투자하여 월급받는다"라는 개념의 상가투자 비법에 대한 부동산투자 도서나 강연이 뜨겁습니다.
그도 그럴 것이 정부의 지속적인 주택의 부동산 규제가 이어지다보니 수익형 부동산으로 시선이 옮겨가는 것은 당연합니다. 물론 언론에서는 RTI 도입으로 수익형 부동산 투자도 이제 쉽지 않다는 이야기도 들리지만, 시장에서 실제 내막을 들여다보면 RTI 영향은 그리 크지 않고, 막연한 심리적 부담감이 더 크게 작용하는 분위기입니다. RTI 도입 후에도 투자 대상물에 따라서 실제 약 50% 정도의 수익형 대출이 가능하기 때문이죠.
수익형 투자기법의 대표 투자도서, 서울휘님의 "월급받는 알짜상가에 투자하라"
RTI와 큰 영향없이 수익형 투자가 가능하다면, 우리는 수익형부동산 투자를 생각할 때 가장 먼저 떠올리는 신도시에 번듯하게 들어서는 대형 집합상가에 대한 투자를 위해 어떤 점을 주의해야 할까요 ?
수익형 투자에 관심 있는 분들이라면 누구나 아는 항목이지만, 멋모르고 접근했다가 실패할 수 있는 시장에서 벌어지는 리얼한 실전 상황을 중심으로 그 주의할 점을 알아보고자 합니다.
실제 시장에서 벌어지고 있는 신도시 상가 투자시 반드시 명심해야 할 주의할 점
(참고) http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&oid=015&aid=0003920899&sid1=001
상기 지난 10일자 한국경제 기사는 다산신도시의 수익형 상가의 현재 모습을 보여주고 있습니다. 기사 내용의 진위 여부를 떠나서 기사 내용을 근거로 간단히 요약하면 ;
◆ 1층 평균분양가 4,400만원, 고분양가로 미분양 속출 (5천만원 초과 상가도 다수)
◆ 8개월 이상 미분양물 10% 할인분양에도 미처리
◆ 수익율 2% 수준 임대료로도 임차인 못 구한 공실 다수
이런 문제가 비단 다산신도시만의 이야기일까요 ? 아는 지인분이 운영하는 상가전문 중개사분이 이야기하는 것이광교신도시나 동탄2신도시 역시 다산신도시와 같은 유사한 현황을 이미 경험한 바 있습니다. 예를 들어, 광교신도시의 경우 이제 입주 7년차에 접어들었고, 경기도청 등 호수주변 개발이 완료되는 시기를 광교신도시의 완성으로 본다면 이제서야 조금씩 상권이 안정권으로 접어드는 것으로 보입니다.
물론 신도시마다 또는 동일 신도시 내에서도 입지와 권역에 따라 다소 차이는 있을 수 있으나, 일반적인 신도시 상가의 통상적인 특성과 흐름을 알면 역으로 투자시 주의할 점을 알 수 있습니다.
하지만, 동일 신도시 내에 있는 상가의 경우는 상가의 입점이 완성되기 까지에는 2년으로도 부족하고, 최소 5년, 심한 경우는 그 이상 10년 가까이 되어야 상권이 정상화되는 경우도 있습니다.
신도시 상가 고분양가는 투자수익율의 초기 실패 주요 요인
상기 한국경제 기사에서도 언급되다시피, 이제 유명세 좀 탄다는 신도시의 경우는 기본적으로 택지 매입비용의 인상으로 인하여 1층 기준 5천만원대 고분양가를 피할 수 없습니다. 따라서, 상권이 안정되고 상권으로서 대세 상승 추세를 보이는 일정 기간이 지나서 임대료 상승이 가능하기 전까지는 대출을 통한 실투자비용을 아무리 낮춘다 하더라도 적정 투자수익율을 거두기는 힘듭니다.
상권 활성화 전까지 내가 원하는 임대료 받는 것은 기대도 하지마라
초보 투자자들이 가장 실패하는 원인 중의 하나가 분양사에서 홍보하는 예상 투자수익율입니다. 어느 신규 분양상가든 보통 가장 많이 언급하는 것이 6% 투자수익율입니다. 이 숫자에 절대 현혹당해서는 안된다는 것을 말씀드립니다. (약간 과장이 잇있음)
앞서 다산 사례나 위에서 말씀드린 상권 활성화 기간이 현실임에도 불구하고 실제 대다수 신도시 상가를 분양받아 신도시 상권 초기부터 운좋게 임차인을 구하였다 하더라도 수익율 몇 프로가 가능할까요 ?
1층 상가의 경우 일반적인 수익률 사례를 보면 ;
◆ 1층 10평 기준 도로변 상가
◆ 통상 분양가 : 10억
◆ 대출 (4.5억) & 보증금 (5천만) : 5억
◆ 실투자액 : 5억
◆ 분양초기 통상 임대인 희망 임대료 : 300만원
◆ 현재 기준 이자 (3.8%) 공제 후 투자수익율 : 3.7%
▶ 공실로 인한 실질적 가능 임대료 : 220만원 전후
▶ 실질 가능 투자수익율 (220만 기준) : 2%
두가지 경우로 말씀드립니다.
첫째, 매입 직후 부터 지속적인 공실의 경우
입지에 따라서 작게는 1년, 2년, 4년 아니, 그 이상도 공실 리스크는 언제든 오픈되어 있습니다. 여러분이 받고 싶은 임대료 수준은 공실 기간이 지나면서 지속적으로 하락 추세를 탈 수도 있습니다.
둘째, 초기에 임차인을 구했으나, 그 임차인이 언제까지나 유지될 수 있을까 ?
보통 신도시 상가 입주 초기에 임차인을 구하는 분들은 정말 운이 좋은 분들입니다. 그런 분들은 보통 처음 원하는 임대료를 받기도 합니다. (위에 언급된 300만원 수준). 하지만, 그 임차인이 과연 얼마를 버틸 수 있을까요 ? 앞서 말씀드린 데로 신도시 상권이 살아나려면 몇 년이 걸린다 했습니다. 그 기간 동안 인근 공실 임대료가 쭉쭉 내려가는 것이 눈에 보이는데 여러분의 상가에 들어있는 임차인은 과연 영업이 잘되서 안정적으로 그 임차를 유지할 수 있을까요 ? 초기 임차인을 구한 투자자의 경우 특히, 임차인에 대한 특별한 관리가 필요함을 느끼게 해 주는 대목입니다.
마지막으로 부수적으로 주의해야 할 점 한가지 더 말씀드리고 글을 마치겠습니다.
(순수 제 개인적인 생각임)
작년에 지인중에 상가전문 중개인이 있는데 그분에 말씀이
"9억대의 1층 상가 투자에 너무 욕심을 낸 나머지 자기자본과 금융권 대출금액으로도 자금이 부족하자, 분양사에서 자체적으로 제공하는 초과대출을 받으셨네요. 따라서, 분양가의 75%를 대출로 충당한 후, 임차를 맞추지 못하자 최초 300만원대의 희망임대료가 100만원대까지 내려가도 임차를 맞추지 못해서 분양가 대비 30% 정도 낮은 가격으로 매물로 내놓은 경우입니다."
이와 같이 자기 능력을 무시한 과도한 투자 욕심은 상상 이상의 화를 부를 수 있습니다.
수익형 부동산 투자,투자자의 성향, 자금력, 유동력을 고려한 투자 대상물 선정이 중요하며,신도시 상가 투자는 입지 등 투자의 기본 외에 진입 싯점과 업종 등 전략적으로 고려해야 할 사안이 너무 많습니다.
전문적 지식과 준비없이 덤벼드는 무분별한 성급한 투자는 자신을 투자의 땅에서 완전히 방출시키는 쓴 맛을 맛보게 할 수도 있다는 사실을 명심해야합니다.
