REITs(부동산투자신탁)의 특징과 장점
최근 정부의 부동산 규제, 가계부채대책, 금리인상 등등으로 시중 부동자금이 갈 곳을 찾지 못하고 갈팡질팡하고 있습니다. 주식에 직접투자하는 것보다는 안정적인 수익을 주는
간접투자로서 부동산투자신탁이 꾸준히 성장하고 있습니다. 이번 글에서는 부동산리츠의 특징과 장점 그리고 투자 시 유의할 점에 대해 간략히 살펴봅니다.
1. 부동산 투자신탁(REITs : Real Estate Investment Trusts)
일종의 부동산 증권화 상품으로서 다수의 투자자들에게서 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 대출, 유가증권 등에 투자하고 발생하는 수익을 투자자들에게 배당하는
부동산투자회사법상의 주식회사 또는 투자신탁으로, 부동산 Mutual Fund라고도 한다. 국내에 2001년 4월 도입한바 총자산은 지속적으로 증가추세입니다.
2. 부동산 REITs 생성배경
2007년 당시 Global경기가 활황세 즉 버블을 보이고 주식시장은 과열양상을 띠고 인플레이션 위험이 고조, 팽배하여 2007년 말 Sub-prime 금융위기가 발생하자
부동산과 Global 주식시장의 하락으로 인해 Global REITs에 투자한 펀드들의 수익률이 큰 폭으로 마이너스(−)를 기록한바 있습니다.
이런 시기에 대비하여 위험은 적고 안정된 수익을 목적으로 등장한 것이 부동산 REITs입니다. 그러나 REITs라도 무조건(항상) 안전한 것은 아닙니다.
3. 부동산 REITs의 특징
REITs는 위험과 수익을 고려하면 주식과 채권의 중간에 위치한다고 볼 수 있습니다. 안정적인 부동산에 투자하여 임대수익의 일부를 배당받게 되므로 채권투자와 유사합니다.
REITs의 매년 배당률은 안정적이며 주식보다 높게 나오는 경우가 대부분입니다. 고령의 연금생활자와 같이 매월 일정한 수입을 원하는 투자자의 경우에 적합합니다.
부동산REITs와 주식의 수익구조가 달라 수익률의 상관관계가 약하며, 이는 포트폴리오에 부동산REITs를 편입함으로써 위험을 낮추는 분산투자효과를 얻을 수 있음을 의미합니다.
REITs는 상법에 따라 설립되는 회사이기 때문에 주식을 증권거래소에 상장할 수 있습니다. 따라서 주식을 팔면 언제든지 투자자금을 회수할 수 있습니다. 그리고 부동산신탁사의 경우 부동산을 위탁받지만 REITs는 현금을 받는다는 점이 다릅니다.
REITs는 만기는 5~10년이 대부분이며 투자의 대상을 부동산의 개발, 임대, 주택저당채권(MBS) 등 부동산에만 집중하며, 특히 대개 임대수입이 있는 상업용 부동산입니다.
4. 부동산 REITs의 장점
REITs는 의무배당률이 높기 때문에 주식에 비해 수익률이 높으며, 그리고 일반회사보다 부채비율이 낮아 상대적으로 재무구조가 건전하여 부도위험이 낮습니다.
REITs는 부동산의 가격이나 임대수익의 변동성이 주식보다 현저하게 낮아 일정수준의 수익이 지속적으로 유지되어 안정적인 현금배당을 기대할 수 있으며, 또한 주식보다 투자위험이 적습니다.
REITs는 실물자산의 일종이기 때문에 임대료상승에 따른 배당소득 증대와 부동산의 가치상승으로 인한 추가로 자본이득을 볼 수 있는 인플레 Hedge효과가 있는 상품입니다.
REITs는 일종의 펀드이기 때문에 주식처럼 수백만원정도의 소규모자금으로 일반인들도 쉽게 참여할 수 있으며 고가의 부동산 즉 대형빌딩 같은 실물자산에 투자를 할 수 있습니다.
REITs는 개발목적사업에 필요한 자금을 일반국민 또는 기관투자가로부터 자본시장에서 직접 조달이 용이하며, 부동산증권화를 촉진하여 유동성 증가와 시장의 투명화, 외자유치효과도 있습니다.
REITs는 부동산취득에 따른 취득세와 등록세가 50% 감면되어 직접투자 보다 수익성이 좋습니다. 또한 직접투자는 부동산의 관리에 시간과 비용을 투자해야 하나, REITs는 자산관리회사에 운용을 맡기므로 관리가 편합니다.
5. 투자할 때 유의할 점
- 임대수익 변동에 따른 수익률 하락과 경기Cycle에 따른 자산가격 하락 등의 위험성을 파악해야 합니다. 물론 대형 수익형부동산의 향후 가격전망을 예측하기란 쉬운 일이 아니지만,
지역상권의 발전성이나 인근 주변부동산의 공실률 등을 토대로 가능한 한 정밀히 예측하고 자산운용 방법과 대상, 계약조건 등 필수내용이 기재되어 있는 투자설명서를 자세히 살펴야 합니다.
REITs 만기 도래 후 보유 부동산의 매각지연으로 인해 원금회수가 어려울 수 있기 때문에 보유한 부동산의 매각절차 등을 상세히 알고 있어야 합니다.
REITs의 수익률은 보유 부동산을 얼마나 효율적으로 운용, 관리하느냐에 따라 달라지기 때문에 운용사의 신용도 즉 도덕성과 신뢰성 그리고 자산운용 경험과 능력을 토대로 한 운영실적 등을 반드시 체크해야 합니다.
부동산가격과 수익성은 경기Cycle과 밀접한 관련이 있어서 실물경기의 동향(경기흐름)을 수시로 체크해야 합니다.
특히 REITs 수익의 대부분이 임대수익에 의해 수익률이 결정되므로 경기불황기엔 임대수요가 줄어 공실률이 높아지면 결국 수익률은 하락하게 됩니다.
성공투자 하세요. 감사합니다.