대표적인 자산인 부동산 즉 집(주택) 및 대표적인 원자재인 국제원유의 가격안정이 국내외 경제 안정의 첩경이다. Global 금융위기 이후 돈이 천문학적으로 풀리자 부동산가격 급등이 나타난 대부분의 나라에서 금융규제 강도가 높아진다. 거시건전성 측면에서 각국 정부의 규제를 강화하는 방식은 주택담보
인정비율(LTV), DSR(총부채 원리금상환비율), 자본을 규제하는 등 각국 사정에 따라 다양하다. 거시건전성과 집값 안정을 위해서 정부가 금융관련 규제를 강화하는 것은 한국뿐만 아니다. 호주, 캐나다, 싱가포르, 중국 등 대부분의 국가에서 성과가 나지만 홍콩은 정책효과가 별로 크지 않다는 평가다. 각국의 사례 몇개를 아주 간략히 살펴본다.
(위 그림은 참고용이며 2008년 Global 금융위기 이후 거시건전성 규제, 대출관련 기준을 이전보다 더 엄격하게 조인 나라는 위 도표에서 보듯이 한국을 포함해 미국, 영국, 프랑스, 중국, 호주, 캐나다 등 27개국에 달한다)
호주는 Global금융위기 이후 저금리에 이민인구 증가, 중국 등 해외 투자수요까지 겹치면서 부동산가격이 폭등한다. 지난해 말 주택가격은 2010년 고점대비 44.3%나 오른다. 이에 호주의 관련기관은 2014년 12월부터 주택담보대출에 대한 위험관리에 들어간다.
캐나다는 지난해 말 집값이 2010년 대비 20% 상승하여 연평균 2.5%의 상승률을 보인다. 캐나다 정부는 공실세 도입, 외국인 대상으로 투기관련 세금부과 등의 조치를 단행한다. 기존 총부채상환비율(DTI)보다 더 엄격한 제도를 적용하고 있다.
싱가포르는 주택가격 급등으로 2012년 말 가계부채가 국내총생산(GDP)의 76%에 도달하자 DTI 및 LTV 규제, 취득세 개편 등에 나선 이후 주택가격 및 신용증가율 완화에 성공한다. 한편 중국도 2000년부터 2013년까지 총 56분기 가운데 40회 이상 거시건전성 차원에서 규제를 강화하는 신용정책과 유동성정책으로 주택가격 증가율 완화 효과가 나타난다.
홍콩은 여타 국가와 다르다. 홍콩 주택시장은 Global금융위기 직후인 2009년부터 급격한 상승세를 지속해 2016년 소폭조정을 하다가 작년 다시 큰 폭으로 상승 전환한다. 이에 2017년 주택가격은 2003년 대비 약 5.4배 상승한다. LTV 규제 및 취득세 증가 시행에도 주택값 상승 및 거래량 억제효과는 제한적이다. 주택값 버블Risk에 사회문제까지 나타나는 등 문제는 여전히 남아있다.
한국의 경우 지역별로 집값상승이 차별화현상을 보이고 있다. 공시가격이 집값을 못 따라가고 있는바 이로 인해 경제협력개발기구(OECD) 기준으로 보면 보유세가 근로소득세 등 다른 세금에 비해 낮은 편이다. 한편 고가아파트와 중저가아파트 상호간 공시가격이 차이가 크다. 이에 살아있는 생물과 같은
시장에서 집값이 오르는 상황이 반영될 수 있도록 공시가격을 올려 현실화할 필요가 존재한다. 다만 韓부동산 시장은 버블을 걱정할 단계는 아니라고 한다. 세율인상과 주택공급량 증가 등 강도 높은 9/13 부동산대책으로 집값상승이 현재는 소강상태를 보이고 있다.
LTV(주택담보 인정비율)는 주택가격의 몇 %까지 대출을 허용하는 것을 의미한다. 예를 들어 LTV가 60%라면 시가 1억 원짜리를 은행에 담보를 제공하면 최대 6,000만 원을 대출받을 수 있다. 한편 DTI(총부채상환비율)는 주택담보대출의 연간 원리금상환액과 기타 부채의 연간 이자상환액의 합계액을 총소득으로 나눈 비율을 말한다. 이는 LTV제도를 보강하는 제도로서 소득과 대출
기간에 따라 대출금이 결정된다. 예를 들어 연간 원리금상환액이 2천만원이고 연봉이 5,000만 원이라면 DTI는 40%에 해당한다. 즉 연소득이 5,000만원인 경우 2,000만원 범위 내에서 대출금이 결정된다는 뜻이다. 이는 연봉이 높아야 대출여력이 커진다. 그리고 가장 포괄적인 개념인 DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 금융회사 전체대출의 원리금상환액 비율로서 총부채상환비율(DTI)과 달리 주택담보대출 이외에 신용대출, 마이너스(−)대출 등을 모두 포함한다.
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