中부채축소와 부동산하락
부동산규제
中경제는 지난 2년 전부터 성장률계획 경로에서 이탈할 기미를 보이고 있다. 이를 극복하기 위해서는 中시진핑 정부는 앞으로 지속가능한 성장세를 유지하기 위해서는 알면서도 당한다는 고질병인 그림자금융, 高부채, 부동산거품 등 일명 ｢3대 회색코뿔소｣를 해결해야 한다. 이에 따라 2016년 이후 직•간접적
으로 부동산 투기와 연계된 고질병 해결에 정책역량을 집중한다. 이는 한동안 지속될 것으로 보인 차이나머니가 세계 부동산 시장에서 발을 빼는 특별한 원인을 제공한다. 아래 그림에서 보듯이 국제결제은행(BIS) 등에 따르면 최근 中부채비율은 10년 만에 GDP(국내총생산)의 150%에서 260%로 급증한바 이
는 일본 국가채무비율 250%보다 많은 세계 최고수준이다. 중국은 향후 3년 기간 10년 전 수준인 150%를 목표로 과다부채의 과감한 축소계획을 설정해 놓고 있다. 과다 부채문제의 해결차원에서 직접적 원인인 해외부동산투자를 네거티브(원칙 자유, 예외 규제)에서 포지티브(원칙 규제, 예외 자유)로 정책
을 전환하고 제한없는 개인의 해외자금 유출 및 송금도 규제한다. 한편 당국은 증시와 경기부양 목적으로 금융완화를 추진하며 민간기업의 자금난을 완화하기 위한 지원조치를 실시하지만 3대 회색 코뿔소 문제 특히 부동산개발기업의 채무불이행을 막고자 기존 부동산 규제정책은 그대로 유지한다.
(위 그림은 참고용이며 GDP대비 중국국가부채를 나타내는 막대그래프이다. 중국의 국가부채가 2008년 당시엔 GDP대비 150%에 못 미치며 작년엔 260%정도임을 보여준다)
부동산매각
중국은 부동산 개발업체의 부채가 골칫거리다. 中부동산 개발기업은 정부의 그림자금융에 대한 제재로 인해 자금난을 겪고 있는바 이에 시장에선 채무불이행에 대비하고 있다. 세계 3대 신용평가사의 하나인 미국 S&P에 의하면 한국의 외환보유액과 맞먹는 규모인 3,550억$(397조원)의 채무를 보유한 中부동산 개발업체는 주가하락으로 인해 주식담보대출이 어려워짐에 따라 재무
건전성이 떨어진다는 분석이다. 특히 4Q부터 부채상환이 도래하기 시작하여 내년 1Q에 국내외시장에서 총부채의 10%가 넘는 규모인 360억$ 채무상환이 집중적으로 도래한다. 그 즈음되면 이들 업체의 채무불이행으로 Global 부동산시장이 휘청거릴 것이라는 전망이다. 이에 中당국은 올해 초부터 채무불이행 사태를 대비하여 美국채보다 해외부동산을 매각하지만 中부동산 개발
업체의 채무만기가 다가올수록 3Q 이후 자금회수가 더 빨라지는 추세다. 관련지표에 따르면 다수의 부동산 개발업체로 구성된 고수익 채권발행인의 달러차입 비용은 큰 폭 증가한다. 2019년에는 대규모 채권의 만기가 도달하는 가운데 자금조달 비용이 사상 최고를 경신할 것이며 주택경기 하강 등 투자심리 악화에 따른 中부동산 개발기업의 채무불이행이 더욱 빈번히 발생할 것
이라는 분석이 존재한다. 中채권시장은 정부의 부채축소계획과 맞물려 최근 디폴트 금액이 작년대비 5배에 달하고 있다. 일부 Margin Call(증거금 부족)이 발생한 부동산 개발업체의 경우 보유 주식까지 내다 파는 과정에서 주가도 떨어지고 있다. 한마디로 中자산시장은 해외부동산 매각 등 De-leverage(투자자금 회수) 국면으로 사실상 전환된 상태로 보아야 할 것이다.
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