앨런 그린스펀 전(前) 美중앙은행(FED) 의장 등의 연구자료에 따르면 미국의 주식자산이 1달러 증가하면 소비가 3~4센트 증가하는 데 비해 주택자산의 소비증대 효과는 달러당 10~15센트로 주식에 비해 최소한 3배 이상 높은 것으로
추정한다. 반대로 주택가격이 하락할 경우 소비에 미치는 역(逆)자산 효과는 같은 폭으로 상승할 때보다 더 크게 나타난다. 국내 부동산의 가격변동에 따른 자산효과를 연구한 바에 의하면 주택가격 변화에 따른 소비지출 변화 탄력성
은 0.1 수준이며 이는 그린스펀 前연준의장의 연구결과와 비슷하다. 하지만 강남지역 아파트처럼 환금성이 높은 아파트의 가격변화에 따른 소비지출 변화 탄력성은 0.23으로 매우 높게 나온다. 앞으로 강남 등 주요 도시 핵심지역
일수록 외국인 영향력이 커질 것으로 예상된다. 외국인 관련 주택통계는 특수성을 갖고 있어 정책당국의 신중한 태도도 충분히 이해된다. 하지만 내가 사는 동네에서 외국인을 쉽게 볼 수 있는데 관련 통계당국에서 묵묵부답으로 일관한다면 과연 부동산 대책이 효과가 있을까라는 의구심을 누구나 가질 것이다.
2008년 미국발 Global 금융위기 이후 풍부한 유동성과 초(超)저금리를 바탕으로 해당국 부동산가격을 끌어올린 주요 도시들은 서울, 런던, 베를린, 시드니, 밴쿠버, 토론토, 뉴욕, 로스앤젤레스, 상하이 등등이다. 끝없이 오를 것으로 보이던 Global 주요 도시의 집값이 작년부터 차별화 현상이 나타난다. 연간 누적
변동률 기준으로 시드니를 필두로 뉴욕 집값 상승세가 2019년 2월부터 꺾이기 시작하다가 동년 하반기 들어서는 전기(前記)한 주요 도시 집값이 대부분 떨어진다. 한 예로 시드니와 밴쿠버의 집값 하락률은 5%에 달한다. 그래도 서울집값만 유일하게 오른다. 이와 같이 Global 주요 도시 집값의 차별화 현상에서
도 집값이 안정되기 시작한 도시와 여전히 불안한 도시 모두가 해당국 중앙은행의 통화정책에 있어서는 분명하게도 큰 변화가 없다는 점이다. 이럼에 앞으로도 각국 중앙은행은 출구전략(금리인상)을 쉽게 추진하기 어려울 것으로 예상된다. 여기에서 주요 도시의 집값이 잡혀 안정세로 전환한 요인은 이렇다.
첫째 집값안정 대책을 추진한 국가보다 시장에 맡긴 국가일수록 해당국 도시의 집값이 안정되고 있는 점이다. 금융위기 이후 부채경감 Syndrome이 팽배한 부동산시장에서는 도시의 집값일수록 편향적 순응성이 심하게 나타난다. 참고로 편향적 순응성은 오를 때 더 오르고 내릴 때 덜 내리는 현상을 말한다.
둘째 집값안정 대책을 지속적으로 내놓더라도 부동산시장을 직접 규제하기보다는 풍부한 자금 통로를 마련해 준 국가일수록 해당국 도시의 집값이 안정적이다. 세계적인 금융위기 이후 주가상승률과 도시집값 상승률 상호간 상관계
수는 낮게 나온다. 이는 자금이 증시로 유입될수록 도시집값은 안정된다는 점을 시사(示唆)한다. 해외자산투자를 권장한 국가도 마찬가지다. 눈여겨봐야 할 것은 증시 쪽으로 자금의 통로를 마련할수록 경기도 안정적이라는 점이다.
제 4차 산업혁명 시대를 맞아 창의성, 모험성, 투자성격 자금의 역할이 그 어느 때보다 강조되는 성장여건에서는 증시가 활성화돼야 주력산업(기업)의 신진대사가 활발하게 이뤄지면서 지속가능한 성장기반이 확충되기 때문이다.
셋째 집값대책도 가격보다 수급, 수급대책도 수요억제보다 공급확대에 초점을 맞춘 국가일수록 도시집값이 안정되고 그 폭도 크다는 점이다. 같은 도시라 하더라도 수요가 많은 곳 즉 서울의 경우 강남에 공급을 늘리는 수요 Target방식의 공급정책이 도시집값을 안정시키는 데 효과적이다. 한국처럼 강남수요
대체방식의 뉴타운개발을 통한 공급확대 정책은 도시집값을 안정시키기보다는 더 불안감을 키울 수 있다. 부동산시장은 다른 자산시장과 달리 각기 그 나라의 국민성향, 인구구조 등 독특한 속성이 존재하는 점을 감안하면 Global 주요도시 집값이 잡히는 요인이 한국부동산 대책의 모범답안이 될 수는 없다.
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