China Money와 Global 부동산시장

• China Money

China Money가 움직이고 있다. 중국은 세계에서 부채비율이 가장 높은 나라이며 일본을 앞지르고 있다. 주지하다시피 10년 전 Sub-prime Mortgage 사태 이후 Global집값은 반 토막이 난다. 하지만 금융위기 이후 각국 중앙은행이 돈 풀기에 나서면서 부동산시장은 지난 10년 동안 호황을 구가(謳歌)한다. 이럼에 따라 Global 부동산 가격이 지칠 줄 모르고 오른다. 그 중에서 막대한 무역흑자와 외환보유고를 바탕으로 China Money가 주로 호텔 등 상업용 건물에 집중 투자하면서 가장 큰 역할을 한다.

• Global 부동산값 하락

그러나 중국이 올해 2Q 美 상업용부동산(13억$)을 처분하는 등 China Money가 발을 뺌에 따라 상업용 부동산은 물론 뉴욕 집값도 올해 2월을 고점으로 하락세 지속하는 등 美부동산시장이 침체기미(機微)를 보인다. 미국 이외에 여타국가의 도시도 사정은 비슷하다. 실제로 금융위기이후 Global 상업용

부동산 상징은 런던이다. 런던 부동산값은 올해 1Q 마이너스(–)0.6%→6월 마이너스(–)4.5%로 하락한다. 한편 시드니 부동산값도 올해 6월 들어 마이너스(–)4.5% 급락한다. 제주도 땅값도 中유커의 투자축소로 상승률이 둔화한다. 올 2Q 세계 150개 도시의 부동산값 상승률은 0%에 그치고 있다고 한다.

• 해외부동산 매각 이유

현재 中부채비율은 금융위기 이후 10년 만에 160%→260%로 급증한다. 일본의 250%보다 많은 수준이다. 中채권시장에선 올 들어 24개 기업이 디폴트가 난 상태라고 한다. 中시진핑정부는 향후 3년 간 역점을 두는 정책이 과다부채의 축소이다. 이럼에 따라 10년 만에 Global 부동산시장에서 발을 빼기 시작한다. 부채문제의 해결을 위해 과다부채의 직접적인 원인인 해외부동산 투자를 규제하는 한편 De-leverage차원에서 해외부동산을 매각한다. 트럼프 정부와의 심해지는 통상마찰도 간접적 원인이다.

• 부동산시장의 거품

Global 부동산시장에서 China Money가 빠져 나감에 따라 각국의 부동산 업계는 그 어느 때보다 예민한 반응을 보인다고 한다. 이유는 부동산값이 금융위기 이전 수준보다 더 올라 있고 관련 가격평가지표는 거품이 심한 상황임을 말해주고 있기 때문이다. 주식도 대장주가 늦게 그리고 적게 빠지듯이 부동산도 주요 도시의 집값은 가장 늦게 떨어진다. 최후의 보루가 무너지면 다른 지역은 더 떨어진다. IMF는 2015년에 이어 Global 주택시장 붕괴 가능성을 재차 경고한바 있다.

• 중국發 금융위기설

가장 궁금한 점은 부채축소차원에서 China Money가 발 빼는 과정에서 중국發 금융위기가 발생할 가능성이다. 경제 Mechanism으로 보면 유동성위기→시스템위기→실물경제위기 順으로 연결된다. 中외환보유는 3.1조$(3,480조원)를 상회하여 세계최고 수준인바 외환위기 확률은 희박(稀薄)하다. 만일 금융위기 발생한다면 선진국 형태의 시스템위기 발생은 가능하지만 레버리지

는 Global 비중이 낮아 전염효과는 적다는 분석이 존재한다. 한편 중화경제권에 속한 국가는 어려움에 직면할 것이다. 국내 금융사의 주도로 호텔과 상업용 건물에 집중 투자한 국내 투자자들의 고민이 깊을 것이다. 이유는 부동산 가격하락으로 인한 逆자산 효과가 발생하고 부동산 시장의 10년 장기호황이 종료할 것이기 때문이다.

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