◎외국인의 국내소재 토지 보유 현황
정부가 정책을 올바로 결정하고 추진하기 위해선 관련 통계가 정확히 나와야 한다. 그러나 외국인이 주택을 몇 채나 보유하고 있는지 국내 당국에서는 정확한 통계가 없다고 한다. 이런 상황에서 잘 잡히지 않고 있는 강남지역을 비롯
한 부동산 대책은 어떻게 추진하는지 궁금하다. 한편 매년 국토교통부가 발표하는 외국인 토지보유 현황을 보면 해가 갈수록 빠르게 외국인의 토지보유가 늘어나는 추세다. 특히 매매 건수가 주요 도시의 핵심지역일수록 증가하고 있
는 점이 눈에 띈다. 보유 동기는 아직까지 실수요가 많지만 투기목적으로 국내 부동산을 사들이는 움직임도 포착(捕捉)된 지 오래다. 보유 주체별로는 해외에 거주하는 동포 등 검은 머리 외국인이 아닌 순수 외국인 비중이 면적, 금액
모두 늘어나고 있다. 국적별로는 미국과 일본 비중이 꾸준히 늘어나고 있는 가운데 사드(고고도 미사일방어체계) 배치 관련한 보복으로 감소세를 보이던 中비중이 작년 하반기부터 다시 늘어나고 있다. 외국인 주택관련 정부의 통계가 없는 상황이지만 외국인 주택보유 현황도 토지와 유사할 거라고 추론해본다.
◎부동산시장의 윔블던 현상과 증권화
부동산시장 지배문제인 외국인이 판치는 윔블던 현상은 양면성이 존재한다. 우선 순(順)기능으로는 각종 부동산관련 제도와 감독기능 선진화, 서비스 개선, 그리고 대외신인도 제고(提高) 등이다. 하지만 부동산정책의 무력화, 국부
유출, 국민의 주거생활 불안정, 자살 등 사회병리 현상과 같은 역(逆)기능이 어떤 시장보다 심한 편이다. 향후 부동산 증권화가 진전될 경우 국내 부동산시장에서 외국인자금의 유출입에 따른 교란(攪亂)과 피해가 커지면서 윔블던 현상
이 더 심화될 가능성이 크다. 규모가 작고 오피스 빌딩 중심인 국내시장보다 앞서 가는 국가의 부동산 간접투자는 REITs(부동산투자회사) 상품을 위주로 성장한다. 부동산 절대가격과 개인의 부채비율(가계부채 1,600조원 육박)이
동시에 높은 요즘 여건에선 부동산 현물이 거래되기가 쉽지 않다. 최근에는 주택에 대한 인식과 개념이 소유보다 주거(공유)로 빠르게 변하고 있다. 앞으로 부동산 현물을 담보로 금융상품을 개발해 유동성을 확보하는 요구가 공급자, 수요자 모두 높아져 부동산 증권화는 더욱 빠르게 진전될 것으로 예상된다.
위 그림은 참고용이며 미국의 소매판매와 소매업종 매출 흐름을 나타낸다.
◎부동산시장의 역(逆)자산효과
다른 자산에 비해 부동산은 역(逆)자산 효과가 크기 때문에 증시보다 윔블던 현상이 심하지 않더라도 외국인자금의 이탈에 따른 문제 등을 파악하기 위해 관련 통계의 철저한 관리가 필요하다. 참고로 역(逆)자산 효과란 주식, 부동산 등과 같은 자산의 가치변화에 따라 가구의 소비수준이 감소해 경기에 미치는
부정적 영향을 말한다. 부연(敷衍)하면 가구는 전(全) 생애에 걸쳐 소비의 흐름을 안정적으로 유지하려는 성향을 갖고 있어 소비지출은 현재 소득과 미래에 기대되는 소득뿐만 아니라 보유자산의 가치 등에 의해 결정된다. 보유자산
의 가치변동은 자산처분, 담보대출 등을 통한 자금조달 경로로 소비에 영향을 미치며 이는 역(逆)으로 자산가치 하락 때 소비지출 감소를 유발한다. 가구소비의 자산효과는 가계자산 구성, 주거형태 등에 따라 차이가 난다. 여하튼 널리 알려진 사실은 부동산 역(逆)자산 효과는 주식보다 2배 이상 크다는 거다.
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