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국내에선 부동산값 급등으로 정부대책이 수시로 나온다. 한편 Global 주요 도시에서는 코로나로 거래절벽 현상이 나타난다. 관련 내용을 간략히 살펴본다.
부동산과 선행지표
중국발 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19, 우한폐렴)이 지구촌의 국제사회에 알려지기 시작한 게 6개월 전(前)이다. 대부분의 경제지표가 조금씩 개선되는 가운데 가장 좋지 않은 부동산 관련 시장지표가 눈에 띈다. 부동산 관련 시장지표는 앞으로 가격이 본격적으로 떨어질 가능성을 예고하는 선행지표이다. 거래량의 가격에 대한 선행기간(추정치)는 보통 6∼9개월이다. 그렇더라도 韓부동산시장은 6개월 안팎으로 다른 나라에 비해 빠른 편으로 분석된다.
부동산과 거래절벽
특히 거래단위가 큰 美뉴욕의 상업용 대형빌딩과 고급주택 거래량이 급감하는 거래절벽(絶壁)이 나타나고 있다는 통계가 존재하는바 이는 美뉴욕에 국한된 현상은 아니며 영국의 런던, 일본의 도쿄 등 Global 주요 도시도 마찬가지다. 특히 작년 이후 중국정부에 대한 시위(示威)가 지속하는 홍콩은 올해 6월 말(末) 기준 비즈니스지역 사무실 공실률은 25%에 달하지만 홍콩(국가)보안법 시행(2020. 7. 1) 이후 상황을 감안할 경우 30%를 넘을 것으로 추정된다.
거래절벽 발생이유
Global 주요 도시의 부동산시장에서 거래절벽 현상이 나타나는 이유는 첫째 전염성이 강한 코로나19 확산의 중요한 대처법이 도시봉쇄(封鎖)라서다. 사회적 거리두기 등으로 이동이 제한되면 상품과 자본의 이동이 자유롭지 못해 상업중심지일수록 피해가 크다. 둘째 코로나 이후 세계화(Globalization) 흐름의 퇴조(退潮)로 기업과 함께 자금이 본국으로 돌아오는 Re-shoring 현상이다.
부동산과 투자회수
부동산거래 절벽으로 상업용 대형건물 가격이 떨어져 韓국내 금융회사가 운용하는 해외부동산 관련 펀드 등 금융상품에 증거금 부족현상(Margin Call)이 발생하면 더 큰 문제다. 이는 마진 콜 문제를 해결할 목적으로 실행되는 De-leverage(투자금액 회수) 과정에서 기존에 투자한 부동산까지 처분해야 하는 악순환 고리가 형성될 가능성이 존재하기 때문이다. 이럴 경우 투자자에게도 상업용 대형건물을 대상으로 한 각종 부동산관련 펀드의 환매를 중단하거나 연기 그리고 금융사고가 잇달아 발생할 것으로 우려되어 투자원금 회수불안이 확산되고 있다. 관련 국내사례로는 최근 라임, 옵티머스 등이 존재한다.
시장실패와 정부개입
사회 병리적(病理的)인 측면에서는 외부不(불)경제에 해당하는 시카고공포도 우려된다. 현 문재인 정부출범 이후 3년 남짓 23번의 부동산 대책이 끊임없이 나오는 과정에서 국내에 빈집이 200만 가구를 넘은 만큼 시카고공포가 남의 나라 일만은 아니다. 참고로 시카고공포란 도시발전의 원동력이자 상징이던 제조업이 쇠락(衰落)하면서 빈집이 늘어나고 각종 범죄가 급증하며 시카고가 유령도시로 변한 것을 의미한다. 그리고 외부不경제란 사적비용보다 사회적비용이 더 커 시장에 맡겨두면 효율적 자원배분에 실패하는 경우를 말한다.
부동산과 경기회복
코로나19 백신이 개발돼 경제활동이 본격적으로 재개되면 상업용 대형건물과 고급주택 시장이 활기를 되찾을 수 있을까 하는 점이 궁금하다. 낙관론이 존재하긴 하지만 코로나 사태를 계기로 비(非)대면, 디지털 콘택트 시대의 도래가 Global 흐름인 만큼 쉽지 않을 거란 시각이 지배적이다. 세계경기가 회복된다하더라도 상업용 대형건물과 고급주택 가격이 떨어지면 경기회복 속도를 제약하는 요인으로 작용할 가능성이 크다. 이는 부동산 가격이 떨어져 자산소득이 줄어들면 소비 등의 감소로 경기를 둔화시키는 역(逆)자산 효과를 발생시키기 때문이다. 부연(敷衍)하면 같은 가격 변화 폭이라도 상승할 때 자산효과(Wealth Effect)보다 하락할 때 逆자산효과가 더 큰 비(非)대칭성이 존재한다.
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