증시에 외국인이 판치는 윔블던현상이 존재하듯이 부동산시장도 예외는 아닌 것 같다. 한편 국내 정부당국은 외국인 관련 정확한 주택통계는 없지만 토지에 대해서는 비교적 잘 파악하고 있는 것으로 알고 있다. 지난해부터 시드니 등 세계 주요도시의 집값이 떨어져 잡히고 있다. 관련 내용을 간략히 살펴본다.
목차
조지소로스의 자기암시가설 / 규제에도 서울 집값은 상승 중 / 외국인의 국내 토지보유 현황 / 부동산시장의 윔블던 현상과 증권화 / 부동산시장의 역(逆)자산효과 / 부동산가격 변화와 소비증대 효과 / 주요 도시의 집값이 잡힌 요인
◎조지소로스의 자기암시가설
위 그림의 설명
주식, 부동산 등 자산의 가격결정을 잘 보여주는 자기암시가설이 존재한다. 핵심내용은 이렇다. 한 국가가 경기침체에 빠질 때 부동산 등 자산의 가격은 실제 경제여건보다 더 낮게 형성된다. 이는 경기침체로 투자심리가 비관으로 쏠리면 보유자산을 대거 팔아서다. 일정시간이 지나면 투자자 사이에 경기가
개선되고 있다는 견해가 나오기 시작한다. 투자심리도 점차 낙관으로 바뀌면서 자산의 가격상승 속도가 경제여건 개선속도보다 빨라지는 1차 소(小)상승기를 맞는다. 이런 추세가 지속되면 자산의 가격상승세에 대한 의문이 생기면서 낙관적인 투자자의 쏠림현상이 흐트러져 1차 조정국면이 찾아온다. 이때
경기가 이어지느냐가 중요하다. 경기가 받쳐주면 투자심리가 재차 낙관 쪽으로 쏠리면서 자산의 가격은 2차 대(大)상승기를 맞는다. 한동안 낙관적으로 쏠린 투자심리는 어느 순간 거품우려가 높아지면서 재(再)조정국면에 진입한다. 이때 경기가 받쳐주면 3차 소(小)상승기에 들어가지만 악화되면 경제여건보
다 더 떨어지는 과잉조정 국면을 맞는다. 전기(前記)한 자기암시가설에 따라 서울을 제외한 Global 주요 도시 집값의 현 위치를 판단하면 위 그림에서 2차 조정기로 볼 수 있다. 앞으로 금융완화 정책이 지속되고 경기가 반등할 경우 3차 소(小)상승기에 접어들 수 있어 아직 추세적으로 안정된 시기로 볼 수 없다.
◎규제에도 서울 집값은 상승 중
문재인 정부는 부동산가격을 잡아서 전국적으로 가격이 하락한 점을 언급한다. 그러나 임기 전반기인 2017년 5월부터 2019년 10월까지 전국의 주택가격은 약 4% 오른다. 이전 정권에 비하면 상승률이 낮은 편이지만 서울지역 집값만 놓고 보면 얘기가 다르다. 서울의 집값은 취임 이후 15.73%로 치솟고 강남
구 아파트가격은 22.26%나 오른다. 평균적으로 상승률이 낮은 이유는 지방경제가 어려워지면서 집값이 하락한 탓이 크게 작용해서다. 하지만 문재인 정부 출범이후 18번 즉 거의 2개월에 한 번꼴로 강력한 부동산 규제에도 집값이 오
르는 서울과 달리 Global 여타 주요 도시에선 정부개입보다 시장의 자율에 맡겨 두더라도 집값은 안정되고 있다. 게다가 국내 전국의 전세 값은 작년 9월 둘째 주(週)부터 반전해 연속 상승 중이며 특히 서울과 수도권은 더 오래 상승한다. 문제는 얼마 전 발표한 교육개편안으로 불안조짐이 더 심해지는 점이다.
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