부동산의 장기침체와 인구절벽이론
베이비붐시대에 태어난 많은 수의 인구들이 은퇴 연령에 접어들면서 부동산의 장기침체가 인구절벽과 함께 사회문제로 대두되고 있는바 이번 글에서는 이에 관한 내용을 살펴봅니다.
1. 부동산의 개념과 특성
부동산의 개념은 여러 가지가 있겠으나 무엇보다도 자산(Property)으로서의 부동산은 경제적 가치가 커서 재산의 성격이 강하다. 반면에 자본으로서의 부동산 즉 토지는 생산요소보다는 자본이나 자본증식의 수단인 경우가 많다. 다른 한편으로 부동산은 지리적 위치의 고정성, 비이동성과 주택용, 상업용, SOC용 등 용도의 다양성을 특징으로 한다.
2. 빗나간 주택시장 붕괴론
트럼프 당선 전후 세계 주택시장은 찬바람이 불고 있었다. 따라서 작년에 국내 5대 시중은행장들은 올해 집값 15% 폭락예상을 한바 있고 작년 12월 국제 통화기금(IMF)이 올해 세계 주택시장의 대붕괴(Great Housing Crash)가능성을 경고한 바도 있다. 이유는 미국을 비롯한 선진국 중앙은행의 통화정책 기조가 긴축으로 돌아서면 세계 주택시장에 낀 거품이 꺼질 것이기 때문
이라는 것이다. 하지만 올해 미국을 비롯하여 세계 각국의 부동산시장은 호황을 구가하고 있다. 주택가격 비율(P/I)과 주택수익비율(P/R)을 산출해 보면 대부분 국가에서 장기평균치를 상회하며 거품 시그널을 주고 있다. 또한 한국의 부동산가격도 올 들어 11월 말까지 지역별 차별화 속에 전국 평균 1% 올라가면서 상승세가 지속된 가운데 강남 4구는 4.8% 상승했다.
3. 인구절벽이론
금융위기 이전까지 부동산시장 예측에 관한 한 정확하다고 평가받은 해리덴트는 인구절벽이론을 주장한다. 그는 부동산시장이 인구절벽(Demographic Cliff)이론에 따라 장기침체에 접어들 것으로 전망한다. 인구절벽이론은 인구통계학적 이론에 근거한다.
구체적으로 말하면 한 나라의 계층별 인구구성에서 자가 소유욕과 안정된 노후생활을 하기위해 부동산을 본격적으로 매입하는 자산계층(버블이론 35~55세, 인구절벽 45~49세)이 얼마나 두터우냐에 따라 부동산의 가격이 결정된다는 것이다. 인구절벽이론을 주장한 해리덴트는
10년 전 금융위기 직전에도 버블이론을 펼쳐 한국에서 인기를 끌어 모은 적이 있다. 미국인은 주식을 은퇴 후 삶의 수단으로 보유하는 반면에 주식보유 비율이 낮은 한국에서는 인구통계학적 이론은 최소한 자가 소유(특히 아파트)시장을 예측하는 데 유용한 것으로 평가되고 있다.
4. 미국의 경우
미국은 2010년을 기점으로 베이비붐 세대가 은퇴하면 인구절벽현상이 나타나 미국 부동산시장과 경기는 장기침체에 빠질 것이라고 경고한바 있다. 이유는 베이비붐 세대는 은퇴비용을 충당할 돈이 충분치 않아 보유한 부동산을 처분할 수밖에 없고, 이 과정에서 역(逆)자산 효과가 발생할 것이기 때문이다. 전통적 이론에 따라 주가가 경기에 1년 정도 앞서간다는 것을 고려하면
2010년 이후 미국의 경기와 증시가 장기침체국면에 들어가기 때문에 2009년에는 그때까지 보유한 주식을 처분해서 자산의 분배전략을 크게 수정해야 한다고 주장한다. 하지만 이때부터 미국경기는 거품논쟁이 나올정도로 회복되고 주식과 부동산의 가격이 지속적으로 상승한바 인구절벽에 따른 부동산장기침체이론은 설명력을 상실한다.
5. 한국의 경우
한국은 출산율이 낮고 고령화 속도가 빠르다. 세계 최고 수준이다. 한국은 1960년대 이후 2009년까지 세대가 지날수록 자산계층이 두텁게 형성됨에 따라 아파트값이 상승한다. 중요한 것은 앞으로는 어떻게 될 것인가 하는 점이다. 이미 시작된 베이비붐세대 은퇴 이후 이를 받쳐줄 자산계층이 줄어든다. 자산계층의 핵심인 40대후반의 세대가 본격적으로 은퇴하기 시작하는
2018년 이후 인구절벽이론에 의하면 한국경기와 부동산시장은 장기침체에 빠진다는 것이다. 특히 내년에 강남지역 아파트 가격 하락폭이 클 것으로 전망하고 있다. 현 정부 부동산 대책(대출강화)과 맞물려 비관론이 벌써부터 고개를 들고 있다. 따라서 한국은 내년에 인구절벽에 의한 부동산 장기침체여부를 예의주시해야 할 것이다.
6. 인구절벽이론의 한계
인구통계학적 예측기법에 의한 인구절벽이론은 치명적인 결함이 있다. 즉 실물경제부문만 반영하고 부동산 등의 자산시장은 고려하지 않은 점이다. 이는 금융위기 이전의 그린스펀 독트린과 부합한다. 환언하면 2008년 금융위기 이후 FED를 비롯한 각국 중앙은행의 통화정책 반영(관할)대상이 폭넓게 바뀐 것을 무시한 것이다.
7. 그린스펀 독트린과 버냉키 독트린
그린스펀 독트린과 버냉키 독트린 모두 통화정책 반영대상에 실물부문을 반영하지만 후자는 실물부문에 자산부문까지 통화정책 반영대상에 포함하여 정책을 수립한다는 것이다. 전자보다 후자가 폭넓은 개념이다. 후자에 따라 통화정책을 광범위하게 추진할 경우 인구통계학적 이론에 따라 부동산과 같은 실물투자의 수익률이 낮게 예상되더라도 완만한 금리인상 등으로
금융 차입비용이 급하게 올라가는 것을 조절(완화)하면 거품의 붕괴를 막을 수 있다. 이는 미국과 유럽 등의 중앙은행들이 점진적인 출구전략을 추진하는 이유이다. 결론은 인구절벽에 따른 2018년 이후 한국의 부동산시장의 장기침체는 너무 걱정할 필요가 없다는 것이다. 참고로 그린스펀과 버냉키는 미국의 전 연준(FED)의장 분들입니다.
8. 부동산가격 예상이 빗나간 이유
주택에 대한 대출금리(=시장금리+가산금리)가 빠르게 오르는 것을 점진적인 금리인상 등으로선제적으로 대응해 나아가면 내년에 부닥치는 최악의 사태는 없을 것으로 예상된다. 한국도 그렇고 전 세계적으로도 올해 부동산의 가격예상이 빗나간 이유는 금융위기 이후 통화정책을 실물부문만 반영한 그린스펀 독트린보다 버냉키 독트린에 의해 추진한 점,
이를 부연설명하면 통화정책 반영(관할)대상에 부동산 등의 자산을 포함시켜 금융위기로 침체된 경기를 부(富)의 효과로 회복, 그리고 동반하여 한국을 포함한 세계경기의 회복 속에서 물가는 안정되고 각국 중앙은행은 올해도 금융완화 기조를 유지한 점을 간과했기 때문이다. 미국을 중심으로 여러 국가가 긴축을 하고 있다고 하더라도 아직 저금리 상태라는 것이다.
9. 완만한 금융긴축추진
내년도 선진국 통화정책의 기조는 완만한 금융긴축을 추진할 것으로 예상한다. 미국 연준(FED)은 정책금리 인상과 자산매각을 지속적으로 로드맵에 따라 시행할 것이다. 그리고 ECB(유럽중앙은행)도 내년 1월부터 월 매입한도를 300억€(유로)로 자산매입규모를 축소한다. 캐나다, 영국, 한국의 중앙은행들은 이미 정책금리를 인상한 바 있다. 따라서 내년에는 미국
모기지론 금리와 한국을 포함한 각국의 주택담보대출 금리는 일제히 동반상승할 것으로 예상된다. 내년 경기대책 우선순위는 금리위주의 통화정책보다는 조세위주의 재정정책 쪽으로 방향이 바뀔 것이다. 또한 재정적자운영으로 국채발행을 증대함으로써 국채금리가 급등할 것이다.
10. 부동산 장기침체 가능성이 낮은 이유
한마디로 해리 덴트의 인구절벽이론에 의해 내년에 실제로 부동산 장기침체 상황이 발생할 가능성은 적다. 이유는 그의 이론은 인구통계학적 기법에 너무 의존한다는 한계가 있으며 2008년 금융위기 이후 자산시장까지 고려하여 통화정책을 실행한 버냉키 독트린관점에서 보면 그 이론의 신뢰성이
떨어지기 때문이다. 한국과 세계 각국의 부동산은 내년에 용도별 차별화 특히 주거용 부동산은 금리부담으로 조정국면을 보일 것이며, 아울러 상업용 부동산은 중심지역일수록 상승세를 타고 SOC부동산은 트럼프식 뉴딜정책과 중국의 일대일로 추진으로 유망하다. 그리고 어제 뉴스에 의하면 트럼프는 내달 1조$(1,090조원 상당)의 Infra구축 계획을 발표할 예정으로 있다.
읽어 주셔서 감사합니다. 새해 복 많이 받으세요.