더 큰것이 온다. 6.19대책 이후의 문재인정부의 부동산 정책

안녕하세요

요새 여러모로 블로그를 잘 못챙기고 있네요. 특히 경제쪽 글이 뜸한 이유중 하나가 제가 바쁘다는 이유(...) 말고도 경제가 전반적으로 별일없이 잘 흘러가고 있다는 점이 큽니다. 기껏해야(라고 하기엔 너무 큰) 미국의 금리인상 정도가 올해 하반기의 마지막 이슈정도로 보고 있으니까요.

그래서 오늘은 이번 문재인 정부의 부동산 정책에 대해서 예측해보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

우선 글에 들어가기 앞서 제가 6.19부동산 대책에 관련된 포스팅을 쓰면서 마지막으로 쓴 코멘트를 가져오도록 하겠습니다. 6.19 부동산 대책에 대해서 궁금하신 분들은 밑에 링크를 참조해 주시길.

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**이번 대책에 평가는 대체적으로 '약하다'라는 평가가 주류입니다.** 용어나 정책적인 설명을 했지만 집단대출 관련 대책을 제외하면 기존에 하던 대책의 강화에 머무른 경우가 많습니다. LTV, DTI의 강화 역시 일부 지역에 머물렀고, DSR은 도입도 되지 않았습니다. 물론 LTV, DTI가 강화되지만 충분하지 않다는 지적이 많습니다.

실제 고형권 기획재정부 1차관은 이날 브리핑에서 "이번에 사용한 수단의 강도를 보면 '중상' 수준으로 대응을 했다"고 말할정도로 이번 대책 보다는 시장의 상황을 보고 그 후에 나올 대책이 더 강력할 것으로 보입니다.

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https://steemit.com/kr/@protraveler/6-19

어떻게 보면 예측대로 흘러간 셈이 되었지만 사실 이 부분은 예측이고 뭐고 할 필요가 없었습니다. '실제로' 부동산 대책 자체가 예상보다 약했으니까요.

그리고 이런 정부의 미온적인 태도는 부동산 가격의 상승을 불러왔습니다.

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개포주공1단지도 전용면적 43㎡의 경우 12억원으로 올라 이전 최고 시세를 회복했다. 이 단지는 정부의 규제·단속 이후 11억3000만원까지 가격이 떨어졌다.

대치동 은마아파트도 전용 76㎡의 경우 대책 발표 전 12억2000만원이었으나 7월 들어 호가가 2000만원 상승했다.

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http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD∣=shm&sid1=101&oid=003&aid=0008062406

간혹 '더 지켜봐야 한다'라는 의견도 나오고 있습니다만 6.19대책 자체를 실패로 보고있는 시각이 우세합니다.

지난글에서도 언급했듯이 6.19대책의 경우는 정부의 부동산 시장에 대한 '관찰'이라는 의미가 더욱 컸습니다. 약하다는 평가 속에서도 문재인 정부가 빼들었던 칼을 보면 그 답이 어느정도 예측이 됩니다. 바로 DTI와 LTV지요.

DTI와 LTV를 설명하면 너무 길어지니 생략하고 요점만 쓰자면 '부동산 대출을 억죄서 부동산 가격을 하락시킨다'라는 것이 DTI와 LTV 정책의 핵심입니다.

6.19 대책의 핵심은 (조정대상지역)집값을 LTV와 DTI 만으로 잡을수 있느냐를 보기 위한 측면이 강했다고 생각합니다. 이 부분이 중요한 것이, 우리나라의 현재 가계부채 상황을 고려한다면 이 LTV와 DTI를 올리는 것조차 쉽지 않기 때문입니다. 그리고 대책이 나오고 약 4주가 경과한 시점에서 보자면 이정도로는 집값을 잡을 수 없다는 결론이 나왔습니다.

상황을 더 지켜봐야 하겠지만 현재까지 상황을 종합했을 때, 정부의 추가 부동산 대책 예상되는 8월에는 더 강력한 대책이 나올것으로 예상됩니다. 물론 예상되는 악재도 있습니다. 바로 미국의 금리인상이죠.미국의 금리인상은 집값에 직접적인 영향을 미치진 않으나 우리나라 금리인상과 연결되기 때문에 부동산에 간접적이지만 강력한 요소로 작용하게 됩니다.

하지만 고작 그정도로 부동산 가격이 잡히진 않을 것으로 보여집니다. 우리나라 역시 미국이 금리인상을 하자마자 금리인상을 할 수 있는 상황이 아닐 뿐더러, 이번 대책의 결과에서 보여지듯이 DTI, LTV 등 부채를 직접적으로 건드리는 대책도 실패했기 때문이죠.

그렇다면 8월에 나올 대책을 대략적으로 예상해보도록 하겠습니다.

저도 이 분야는 전문가가 아니라 속단하기 쉽지 않습니다만 문재인 대통령이 후보시절 공약, 그리고 시장의 예상 등을 종합해보면 가장 가능성 높은 정책은 DSR의 도입입니다.

DSR을 설명하기 위해서 DTI와 함께 계산식을 써보도록 하겠습니다.

DTI: (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타부채 이자상환액)/연소득
DSR: (주택담보대출 원리금 상환액 + 기타부채 원리금상환액)/연소득

DTI나 DSR이나 담보대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 얼마나 잘 상환할 수 있는지 판단하여 대출한도를 정하는 제도라는데에는 공통점을 지닙니다. 하지만 DSR은 기타부채 원리금 상환액을 같이 계산한다는 점에서 DTI보다 더 강한 제도라는 차이점을 보입니다.

이번 대책에서 LTV, DTI 만으로 부동산 가격을 잡지 못한다는 것을 알았으니 다음 단계는 DSR을 시행하는 단계로 넘어갈 것으로 보입니다. 오히려 미국 금리인상전에 부동산 가격을 하락 안정화 시키겠다는 생각을 가지고 있다면 더더욱 도입하겠죠.

이 외에 또 다른 강력한 카드를 생각한다면 김현미 국토부장관이 청문회때 밝혔던 '분양원가 공개제도'와 '분양가 상한제'일 것입니다.

분양원가 공개제도는 건설사들이 아파트를 지을때 얼마만큼의 원가가 들었는지를 공개하는 제도입니다. 즉, 건설원가가 아닌 주변 시세를 중심으로 계산하는 현재 분양원가 계산체계를 원가 중심체계로 전환시키겠다는 이야기죠.

분양가 상한제의 경우는 말 그대로 분양가의 상한을 정하는 제도인데, 일반적으로 주택분양시 택지비와 건축비, 건설사들이 얻어야 하는 적정이윤을 보탠 분양가격을 산정해서 정하게 됩니다.

이 두 대책이 뜻하는 바는 명백합니다. 아파트가격을 우선적으로 잡겠다는 이야기죠. 사실 이게 부동산 대책을 하면서 수도없이 내놓는 이유이기도 하구요.

아마도 과거 참여정부 시절에 도입했던 '투기과열지구'는 도입이 쉽지 않을 것으로 생각합니다. 투기과열지구 지정 자체가 워낙 강력한 대책이다보니 부동산 가격을 심각하게 떨어트릴 위험이 있기 때문이죠.

6.19대책을 미루어 봤을 때, 문재인 정부의 목표는 부동산 가격을 폭락 시키는데에 있지는 않은 것으로 보입니다. 물론 현 부동산시장이 너무 과열되어있는 것은 맞습니다만 그렇다고 해서 폭락시켰다가는 막아야될 문제점이 한두개가 아니죠(가계부채, 건설업 등). 그럼에도 최근 부동산 시장이 너무 과열되어있는 것은 사실이다보니 8월에 나올 부동산 대책은 생각보다 더 강력할지도 모르겠습니다.