안녕하세요? 
오늘은 한 번쯤 이야기 해보고 싶었던 서울 아파트에 대해 포스팅을 해보도록 할게요.
사실 부동산에 대해 큰 관심은 없었는데요. 최근 1~2년 폭발적인 가격 상승을 보면서 관심을 가지기 시작했고 소소하게나마 공부를 시작한지 6개월 정도가 지나가고 있답니다.
아직도 부족함이 많지만 초보티를 벗어나는 정도까지는 온 것 같아요. ㅎ
6개월 정도.. 아파트 관련된 많은 기사와 책들을 읽고, 서울에 있는 유명 아파트들은 대부분 직접 방문해서 몸소 느끼려는 노력들을 많이 했답니다.(돌이켜보니 유명 단지는 정말 거의 다 가본 것 같네요 ㅎㅎ)
그래서 오늘은.. 그동안 서울 부동산에 대해 느끼고 판단한 것들을 간단하게나마 정리해볼까 합니다. 저는 경제학을 전공한 것도 아니고 논리보다는 경험을 통한 직관, 투자자들의 심리를 더 중요하게 생각하는 스타일이기 때문에 객관적인 면은 조금.. 부족하게 느껴질 수도 있어요. ㅋㅋ 주관이 많이 개입되어있으니 참고해서 읽어주셨으면 좋겠습니다.
오늘이 항상 최저점이라는 서울아파트 시세 ㅎㅎ
현재 서울 아파트의 가격은 일정 부분 거품이 껴있는 상태라 판단합니다. 투자관점으로는 추천하고 싶지 않은 구간임을 먼저 말씀드리고 싶네요. 특히 강남3구 등 최근 1~2년 동안 급격하게 상승한 지역을 기준으로 30% 정도의 조정 가능성이 있다고 보는데, 그렇게 생각하는 이유를 설명해보도록 하겠습니다.
(참고로 저는 무주택자가 아니며, 주요지역 여러 곳에 살아본 경험이 있고, 막연한 폭락론자는 아닙니다ㅎㅎ)
서울의 아파트들은 80~90년대에 집중적으로 건설되었습니다. 주로 20~30년이 넘어가는 오래된 구축 아파트들이 높은 비중을 차지하고 있으므로, 새 집에 대한 니즈는 자연스럽게 커져가고 있죠.
하지만 새 아파트를 지을 땅은 부족하고 재건축을 통한 공급 또한 규제를 강화하는 추세이기 때문에 서울 시내 신축아파트의 공급은 상당히 더딘 편이었습니다.
요즘 새로짓는 아파트들을 보신적이 있으신가요? 감탄이 나올정도로 참 예쁘게 잘 짓는다는 생각이 듭니다. 예전에는 일부 주상복합아파트에서만 볼 수 있었던 멋진 외관의 아파트들이 판상형 형태로도 많이 나오고 있죠.
서울에서 가장 비싼 아파트 중 하나인 반포 아크로리버파크
외관뿐만이 아닙니다. 아파트인지 공원인지 헷갈릴 정도로 조경은 아름답고, 밤에 야경을 빛내주는 역할까지 해내요. 골프연습장, 헬스장, 사우나실, 독서실.. 심지어 영화관, 조식까지!! 각종 커뮤니티 시설까지 잘 갖춰져있으니 이보다 더 좋을 수가 없네요.
한 번 가보면 "나도 이곳에 살고 싶다"라는 생각이 절로 들더군요.
그럴 수밖에 없는 게 최근에 지어진 신축 아파트들과 80~90년대에 지어진 아파트들의 건설 시점이 무려 30년정도가 차이가 납니다. 아예 다른 개념의 주거공간으로 봐야 하는 게 맞고... 모든 측면에서 사실상 비교가 불가능하죠.
그리고.. 대한민국의 슬픈 국민성이라 할 수 있는 과시욕.. 즉 남들 시선을 과하게 의식하는 문화도 거품을 만들어내는 데 한몫 했다고 봅니다. 강남구에 산다는 것... 래미안, 자이, 아크로, 더샵 등 브랜드 아파트에 산다는 것 또한 자부심이 되었죠!
이렇듯 새 아파트 선호 현상이 서울 아파트 가격을 급격하게 올린 가장 큰 원인이라고 보는데요. 새 아파트에 대한 수요는 폭발적으로 늘어났지만 공급은 극히 드물었기 때문에 어찌보면 자연스러운 현상이었다고 보는 게 맞을 수도 있겠네요.
정리하면 1,2세대 구축 아파트들이 => 3,4세대 신축 or 재건축 아파트로 넘어가는 과도기에서의 수급불균형이 거품을 만들어 냈고 신축/재건축의 상승이 기존 구축 아파트의 상승을 유도하고 있다고 보면 간단할 것 같아요.
매머드급 1만세대 단지ㄷㄷ : 송파구 헬리오시티
하지만..
부동산 최근 2~3년 부동산 호경기를 맞아 분양들 많이했죠? 강남권(특히 개포), 과천 등에서는 재건축도 활발히 진행되고 있고요. 2018년 하반기를 기점으로 새 아파트의 공급이 서서히 늘어나기 시작합니다. 당장 올해 말 송파구 가락시영의 재건축 헬리오시티의 1만세대 공급이 이루어지며, 적지 않은 물량이 시장에 공급되기 시작합니다.
자료에 따르면 2018~2019년의 순입주물량(신규공급-재건축이주멸실물량)은 3만3천세대 정도라고 합니다. 결코 적지 않은 가구가 단기간에 공급되는 것이죠.
이후로도 신축,재건축의 공급물량이 꽤 많은 편인데, 특히 강남 개포에서 송파구 및 강동구 멀리 보면 하남 감일, 미사까지 서울 동남권에 많은 물량이 집중이 되어있습니다.
가장 거품이 많이 낀 강남권 아파트 공급에 숨통이 트이면서 가격도 서서히 안정화 될 것이라 봅니다.
동남권 신규 물량이라합니다. (사진 왼쪽 표시는 안됐지만 개포도 있죠 ㅎㅎ) 출처는 구글링
제가 생각하는 서울 아파트의 근본적인 상승 이유는 바로 위에서 이야기한 것처럼 신축선호현상이라 보는데요.
이 신축선호현상이 만들어 낸 불씨에 기름을 부은 게 바로 유례없는 저금리라 생각합니다.
대출이자가 과거에 비해 워낙 낮다 보니, 대출에 대한 진입장벽이 낮아지고 대출이자를 대수롭게 생각하지 않는 분위기가 형성되었습니다. 게다가 집값도 계속해서 오르는 모습을 보이니, 사람들이 더욱더 과감해지기 시작했죠.
실제로 서울에 웬만한 아파트를 매입한 사람들은 적지 않은 대출을 끼고 구입한 게 대부분입니다.
금액은 100만원 단위며, 3~4억 대출은 기본!
하지만 저금리가 영원할 수는 없습니다. 이미 저금리가 지속될 수 없는 국면이 만들어지고 있고요. 한국-미국의 금리는 역전되었고 연준은 지속적으로 금리를 올리겠다는 의지를 피력하고 있습니다.
사실상 전 세계 기축통화의 지위를 가지고 있는 미국이 금리를 인상하면 한국은 따라갈 수밖에 없는 구조를 가지고 있습니다. 자본유출 때문이죠. 때문에 미국이 2020년까지 예정대로 금리를 올린다면 이미 5%에 육박한 주택담보대출 금리는 7~8% 수준까지 상승할 가능성이 있습니다. 이렇게 되면 부동산시장이 받을 부담이 상당할 것으로 보이는데 3억을 대출하면 월 이자가 200만 원에 육박하므로 대한민국 평균가계소득으로는 버틸 수 없는 수준에 도달하게 되죠.
이렇게 되면 고가주택 및 다주택 수요가 급격하게 감소할 수밖에 없습니다. 과거 2009년에도 금리를 상승하면서 서울 아파트에 큰 조정이 시작되었던 전례가 있었죠. 저는 금리 인상이 서울 아파트 거품을 빼는 가장 강력한 트리거 역할을 할 것이라 봅니다.
갭투자라는 말을 들어보셨나요? 말 그대로 가격의 갭을 이용하여 투자를 한다는 것인데, 아직 모르는 분들을 위해 아주 간단하게 설명해볼게요.
일단.. 2~3년 전 전세 부족 현상으로 서울 아파트 전세가 비율이 80~90%에 육박했던 적이 있었던 것을 기억하시나요?
당시 5억짜리 아파트가 4억 수준의 전세가를 형성했었습니다.
그럼 예를들어 설명해볼게요.(여러분은 3천만원으로 5억 아파트에 투자하는 기적을 보실 수 있습니다)
3천만원이 전 재산인 A씨는 서울시에 있는 한 아파트의 투자를 결심하고, B아파트를 5억에 구매합니다.
그리고 구매와 동시에 세입자를 구해 전세금 4억을 받습니다. 그러면 구매대금 5억 중 4억은 마련이 되었고 부족한 돈은 1억인데요. 보유한 3천만원에 대출 7천만원으로 부족한 돈을 납입합니다.
(결국 5억 아파트를 매매하면서 본인의 돈은 단 3천만원만 들어갔네요)
그런데 이게 끝이 아닙니다.
3년이 지났습니다. 서울 아파트가 폭등하면서 5억 아파트가 10억이 되었습니다. (실제로 서울 유명 아파트들은 정말 이렇게 올랐습니다) A씨는 재빨리 10억에 집을 매도했고, 5억의 수익을 얻었습니다. 3천만원을 투자해서 5억의 수익을 3년만에 올린 것인데, 무려 3년 수익률이 1700% 수준이네요.
이렇게 남들보다 빠르게 갭투자를 시작한 사람들은 천문학적인 수익을 짧은 시간에 거두었습니다. (제 주변에도 몇명있습니다)
하지만 갭투자라는 전대미문의 투기(?), 투자(?)수단은 생각보다 수명이 길지는 않을 것으로 보입니다.
이미 매매가는 큰 폭으로 올랐고 전세가는 오히려 하락 및 유지하는 현상을 보이는 추세라 현재 시점에서 갭투자를 하기 위해서는 상당히 많은 자금을 필요로 하기 때문이죠. 게다가 금리까지 상승추세 국면이라 갭투자는 더 이상 어려울 것으로 보입니다.
그리고 한가지 재밌는 사실이 있는데요. 갭투자가 가장 활발했던 시기가 언제인지 아시나요?
바로 2017년입니다. 이 당시에는 대학생들도 갭투자에 뛰어든다는 뉴스가 나올 정도였으니까요. 실제로 제 주변 20대 직원들이 갭투자한다고 아파트 보러 다닌다는 이야기를 듣고 적잖이 충격을 받기도 했었습니다.
그런데 말입니다. 그 열풍 속에 체결된 갭투자 물량들 대다수가 2019년 전세계약이 만료됩니다.
이들이 만기가 되면... 어떻게 될까요?
저는 ... 단기 급등에 의한 시세차익 욕구, 전세가격 하락으로 갭투자 유지 어려움, 금리 인상 등의 이유로 적잖은 물량이 시장에 출회될 것이라 봅니다.
즉 부동산 거품을 만들어 낸 갭투자 열풍이 오히려 부메랑이 되어 하락을 유발하는 재료로 되돌아올 수도 있다는 게 제 생각입니다.
서울 아파트 가격 폭등을 견인한 또 하나의 이유는 바로 재건축 열풍인데요. 재건축 아파트도 결국 신축 선호 현상의 연장선에 있습니다. 언젠가 멋진 신축 아파트로 변신할 테니까요 ㅎㅎ
게다가 재건축 아파트들은 일반 신축 아파트들보다 입지가 좋은 경우가 많습니다. 과거 좋은 자리들 대부분을 70~80년대에 지어진 아파트들이 차지하고 있기 때문이죠. 입지가 좋으니 다양한 인프라도 잘 갖춰진 편이고 학군도 괜찮은 편입니다. 과거에 부촌으로 명성을 날리던 아파트들도 많죠.
반포 주공아파트 재건축ㄷㄷ 간지 좔좔 ~~
하지만 최근 국가에서 상당히 강력한 규제 안을 내놓았는데요. 거의 사망선고에 가까울 정도로 센 편 입니다.
정리하면...
첫째는 안전진단 기준 강화인데요. 재건축을 진행하기 위해서는 안전진단이라는 것을 반드시 통과해야 합니다.
안전진단은 주택의 노후, 불량 정도에 따라 안전성 여부 및 주변 여건 등을 조사해 재건축 가능 여부를 판단하는 작업인데요. 과거에는 편의성(주차문제같은) 등 안전 외적인 부분의 점수 비중이 높아 상대적으로 통과하기 쉬웠지만 변경된 제도는 안정성을 중점적으로 바뀌고 기준도 상당히 높아 통과가 매우 어렵게 바뀌었다고 합니다.
그래서 벽에 못도 안들어갈 정도로 튼튼하게 지은 아파트로 유명한 목동 신시가지 주민들 불만이 엄청났었죠 ㅎㅎ
드라마 나의 아저씨에서 이선균의 직업이 바로 이것~
둘째는 재건축 초과이익 환수제라는 것인데요. 흔히 재초환이라고 불리는 무서운 법입니다. 내용은.. 재건축을 통해 3,000만원 이상의 개발이익을 얻으면 이익의 최고 50%를 정부가 환수해간다는 제도입니다. 재건축 아파트의 과도한 가격 상승을 막기 위한 것이라지만 개인적으로 위헌 소지가 다분히 있는 제도라고 생각합니다.
아무튼 이런 두 강력한 규제로 인하여 안전진단을 통과하지 못한 초기 재건축 아파트들은 사실상 정권이 바뀌기 전까지는 진행조차 어려운 상태가 되었고 입주까지 20년이상이 걸릴지도 모르는 상황이 되었습니다. 게다가 재건축 연한을 30년에서 40년으로 늘릴 것이라는 이야기도 계속 나오고 있고요..
정리하면
오래된 아파트에서 공통적으로 나타는 문제... 주차, 녹물, 난방 등 상당기간의 불편을 감내해야 하며, 가격마저 이미 높게 형성되어 있기 때문에 안전진단을 통과하지 못한 초기 재건축 아파트들은 기회비용 측면에서 구매매력이 사라질 수밖에 없습니다.
이런 이유로.. 개인적으로 안전진단 통과를 못한 초기 재건축 아파트들의 가격이 가장 크게 떨어질 것이라 보고 있습니다.
올림픽선수촌(20년 후에는 재건축 입주가 가능할까?)
대부분의 물건이나 재화들은 시간이 지나면 가치가 떨어집니다. 1억짜리 고오급 벤츠도 5년 정도가 지나면 반값을 받기도 힘들어지죠. 하지만 서울의 아파트들은 그렇지 않았습니다. 오히려 계속해서 가치를 높여갔습니다.
아파트를 깔고 있는 땅의 가치가 상승했고, 낮은 용적률 덕분에 재건축 사업성이 높았기 때문인데요.
하지만 이제 70~80년대에 지어진 적잖은 아파트들이 재건축이 되었고, 재건축이 될 예정에 있습니다.
그리고... 1990~2000년대에 높게 지은 구축 아파트는 안타깝지만 사업성 문제로 재건축이 많이 어렵습니다. 이제는 목동, 여의도 정도만이 재건축으로 유망한 지구로 남아있고.. 최근에 지어진 아파트들은 100년은 안전하게 살 수 있는 기술력으로 건설된 아파트이므로 더 이상의 재건축을 기대하기는 어렵습니다.
그러면 어떻게 될까요? 저는 아파트도 다른 물건과 마찬가지로 감가상각에 노출이 되고, 시간이 지날수록 가치가 떨어지는 현상이 자연스럽게 나타날 것이라 봅니다. 물론 인플레이션에 의한 원화가치의 하락으로 일정부분 상쇄가 될 수는 있지만 지금처럼 오래된 아파트가 더 비싸게 거래될일은 절대 없다는 것이죠.
세계 유일한 0점대 저출산 국가 진입, 경제성장률 급격한 하락 예상, 인구감소 예상보다 빠른 5년 후에 시작, 비혼 현상, 고령화, 급격한 고용감소, 1~2인 가구 보편화 등 잠재 수요층은 갈수록 사라지는 추세가 될 것이고...
(정말 총체적 난국입니다ㅠㅠ)
대외적으로도 미중무역분쟁에 의한 차이나리스크, 신흥국 위기 등도 상당한 부담이 될 수 있다고 봅니다.
두서없이 썼는데 쓰다 보니 글이 너무 길어졌습니다. 지루하게 느끼실 수도 있을 것 같습니다.
부동산 시세라는 게 다양한 변수들이 존재하여 가격을 정확히 예측한다는 것은 매우 어려운 일이므로 이런 의견도 있구나 하는 수준에서 참고만 해주셨으면 좋겠습니다 ^^
부족하지만 질문 주시면 답변해드리겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다 !!
