[부동산경매] 유치권 성립 요건 (1)

Q=A는 최근 한 경제신문을 들고 와서 감정가에 30%에 해당하는 금액으로 낙찰된 한 유치권 있는 경매물건이 있는데 유치권이 무엇이냐고 했다. 그리고 유치권의 성립요건에 대해 알고 싶어 했다.

그래서 A가 들고 온 신문을 받아 보니 주유소가 있는 토지가 감정가에서 30%에 해당하는 금액으로 낙찰이 되었고, 그 주유소의 주유탱크에는 유치권자가 있다는 것이다. 그래서 몇 차례나 유찰된 물건을 한 입찰자가 낙찰을 보자 1개월도 되지 않아 전 소유자가 감정가를 능가하는 돈을 주겠다고 한다는 내용이었다.

A=위의 내용에서 A가 질문하는 요지는 경매에서 유치권이 성립되는 요건이 무엇이며, 유치권이 성립되는 물건을 낙찰 본다고 할 경우에 다른 어떤 문제가 발생할 수 있는지 이다.

유치권의 성립요건은 ①유치권자인 채권자가 유치물을 점유해야 된다. 이때의 점유는 경매개시결정등기 이전부터 계속된 점유라야 된다. ②유치권자의 채권은 유치물로부터 발생된 것이라야 된다. 즉 물건과 채권의 견련성이 존재해야 한다. ③유치권자의 채권이 변제기에 있어야 한다는 등이다.

위의 사안에서 유치권자의 주장은 주유소의 주유탱크를 시설해주고 이에 대한 유치권주장인바, 주유탱크만을 점유한 것이 과연 가능한 것이며, 언제부터 어떤 식으로 점유해 왔는지에 대해 살펴볼 필요가 있게 된다. 우선 주유탱크는 주유소의 종물이다.

종물은 주물의 「상용」에 이바지 하여야 한다. 즉 상용에 공한다는 것은 사회 관념상 계속해서 주물의 경제적 효용을 다하게 하는 작용을 말한다. 그리고 종물은 주물의 처분에 따른다고 민법에 규정하고 있다(민법 제100조 제1, 2항).

그렇다면 위의 사안에 해당하는 경매물건의 권리분석은 종물에 해당되는 주유탱크를 유치권자가 시설한 때부터 계속적으로 점유한다는 것이 가능한 것인지를 살펴야 할 것이다. 그렇다면 위의 유치권의 성립여부는 쉽게 해결된다.

위의 경매물건 낙찰자는 유치권이 성립되지 않는 물건으로 확신한 것임에 분명하다. 더군다나 주유소 소유자의 친구가 경매개시 이후에 유치권신고를 했음을 감안해서 입찰에 임했을 것이다.
매수자(낙찰자)의 판단이 정확해서인지 채무자가 한 달도 되지 않아 낙찰대금의 3배를 주겠다고 했다니 유치권의 성립여부는 명확해졌다고 볼 것이다. 이처럼 경매에서 가짜 유치권을 깨트리는 것이 경매의 매력이라고 하겠다