다운 계약서가 아니라 업 계약서를 써서 아파트 등 집을 전세 끼고 법인 명의로 산다.
예를 들어, 실제 거래가격 7억 원짜리를 10억 원으로 계약해서 7억 원만 주되 전세 7억 원 끼고 산다.
법인의 계좌로 들어오는 전세 보증금은 법인 계좌에 놔두지 않고 부인 등의 계좌로 빼돌려진다.
이 과정에서 전세입자는 주민센터에 가서 전입신고를 하면서 확정일자를 받아놓고 안심한다.
그 집을 담보로 위장 보증을 서거나 금융기관으로부터 최대한의 대출을 받는다. 당연히 근저당이 설정된다.
법인의 계좌로 들어오는 대출금도 법인 계좌에 놔두지 않고 부인 등의 계좌로 빼돌려진다.
나아가 친인척이나 지인으로부터 그 집을 담보로 돈을 빌린 것으로 위장하여 최대한 높은 금액으로 근저당을 설정하게 한다.
물론 형식상 돈이 오간 흔적은 잊지 않고 남겨 놓는다. 사기가 아니라는 것을 증명하려는 것이다.
법인 명의의 영수증을 남발하여 영수증 장사를 한다. 물론 세금 낼 의도는 하나도 없다. 당연히 세금은 나중에 체납되어 그 집은 더 나중에 세무서로부터 공매 처분의 대상이 된다.
이런 상황은 전세 계약 당시에 집의 권리 상태가 깨끗하더라도 전세입자가 마냥 안심하고 있을 수 없다는 것을 의미한다.
근저당권자들이 경매 신청을 하거나 세금 체납때문에 공매절차가 개시되면 전세입자에게는 매우 불리한 상황이 된다.
전세권보다 조세 채권이 우선이며, 주택 임차 보증금 우선 변제도 그 보호 금액에 한계가 있기때문이다.
집값이 오르면 갭 투자자는 집을 처분하여 차액을 챙긴다.
아까 예를 들었던 거래에서라면 7억 원 이상 10억 원 이하로 팔아도 이득인데 계약서만 보면 손해 보고 파는 것처럼 보인다. 당연히 양도소득세가 없다.
10억원을 초과하여 팔면 대박이다. 누진세 구조상 세금은 10억 원 초과분에 대해서만 낮은 세율로 낸다. 이 세금도 순순히 낼지 의문이다.
그런데 집값이 떨어지면 갭 투자자가 손해를 볼까? 아니다.
그 집은 이미 친인척이나 지인 명의로 근저당이 되어 있으므로 그들로 하여금 경매를 신청하게 한다. 아니면 세무서로부터 세금 체납으로 공매 통지가 먼저 올 수도 있다. 그것도 아니면 금융기관으로부터 연체로 경매 신청이 들어올 수 있다.
경매나 공매가 낙찰되면 전세입자는 낙찰 금액에서 경매나 공매 절차 비용 빼고 세금 빼고 남은 금액에서 최저한으로 변제가 보장되는 금액을 빼고 나머지 금액으로 빚 잔치를 해야 한다.
이것은 전세입자가 전세 보증금 중 일부만을 회수할 수 있다는 것을 의미한다. 확정일자도 안 받아놨으면 찾을 수 있는 돈이 거의 0에 가까워진다.
이제 갭 투자자는 집 값이 떨어져 자기도 어쩔 수 없었다고 둘러대면서 전세입자에게 원래의 전세 보증금에 3천만 원에서 5천만 원 정도를 얹어 그 집을 사라고 종용한다.
전세입자는 고민한다. 전세 보증금 중 일부만 받고 쫓겨날지 아니면 돈을 얹어 사야 할지를 말이다.
대부분은 울며 겨자 먹기로 사는 것을 택한다.
만약 집 값이 더 내리면 지옥이다.
이 갭 투자자는 집 값이 오르든 내리든 관계 없이 전세입자를 속여 돈을 번다.
이것이 갭 투자자가 업으로 갭 투자를 하여 부당이득을 챙기는 무서운 현실이다.
이게 사기가 아니고 무엇이랴?