연어입니다. 빠른 속도는 아니지만 STO 영역 역시 확장과 진보를 거듭해 나가고 있습니다. 벌써 Polymath나 Harbor와 같은 STO 플랫폼 방식을 뛰어넘고자 하는 시도들이 엿보이네요.
눈에 띄는 솔루션으로서 JOINTER 를 먼저 꼽을 수 있겠습니다.
■ 부채 토큰을 발행하며 부동산 소유권을 매입
대개 부동산 자산 토큰화 과정을 살펴보면 부동산 소유주가 STO 플랫폼이나 서비스를 이용하여 여러 승인 절차를 거친 후 토큰화를 실행하고 투자자들이 분할된 소유권을 토큰 형태로 구매해 나가는 방식입니다.
그런데 JOINTER에서는 일단 CRE[Commercial Real Estate] 신디케이트를 구성합니다. 여기서 신디케이트(syndicate)란 부동산 자산을 매입하기 위한 JOINTER에 대출을 집행하는 자본 공동체라고 할 수 있습니다.
결국 JOINER는 신디케이트의 집단 대출을 활용하여 부동산 소유주로 부터 자산의 일부 또는 전부를 토큰을 발행하며 구매하게 됩니다. 결국 이 발행 토큰은 (자산이라기 보다는) 부채를 나타내는 토큰인 셈이죠. JOINER는 이로서 51~100%에 해당하는 부동산 지분을 소유하게 됩니다.
거꾸로 말하면 부동산 소유주는 51~100%의 부동산 소유 지분을 팔게 되니 0~49% 사이의 부동산 지분을 소유하게 되는 것이고, 지분이 일부 남아있기에 JOINTER 와의 파트너 관계 속에 일정 역할을 맡으며 추가 수익 기회를 유지할 수 있게 됩니다.
이 부채 토큰은 이후 투자자들이 매입하게 됩니다. 부동산 대출 신디케이트가 지급했던 자금도 회수되기 시작할 것이고, JOINTER 역시 부동산 소유 지분과 부동산 관리를 대행하면서 생기는 수익을 부채 토큰을 매입하며 부채 상환을 향해 나아가게 됩니다.
■ 인덱스 추종 방식
그런데 JOINTER 방식이 눈길을 끄는 이유는 이러한 모델이 (이론상) 무한정한 부동산 토큰화가 가능하다고 하는데 있습니다.
사실 부동산 자산 STO에 참여하려는 투자자들 입장에서 가장 곤란한 것은 투자를 감행하기 전에 실물 자산인 부동산을 실사해야 한다는 부담입니다. 또한 부동산 소유자 입장에서는 토큰화 과정에 수행되는 제반 승인 절차 등이 제법 귀찮을 수도 있겠지요.
일단 JOINTER는 부동산 소유자의 토큰화 신청을 무료로 받아들이겠다고 합니다. 번거로운 절차를 대행하면서 말이죠. 아마도 대출 신디케이트를 통해 적립된 자금이 있으므로 매물만 받아낸다면 토큰화는 즉시 해낼 수 있다는 자신감 때문인 것 같습니다.
또한 이런 방식을 통해 개별 부동산이 아닌 수많은 부동산을 통으로 소유하고 관리하게 되면 마치 개별 주식이 아닌 주가지수 인덱스에 가까워지는 것처럼 부동산 인덱스에 가까워지는 효과가 생깁니다. 이것은 투자자들 입장에서 볼 때 자신의 토큰 매입과 투자가 특정 부동산에 얽매이지 않고 부동산 지수에 가까워지는, 즉 개별 리스크가 희석화 되는 장점이 생기는 것입니다. 그러니 실사도 의미가 없어지지요.
JOINTER는 발행토큰을 Dow Jones Global Select REIT Index에 2배 레버리지로 고정하여 토큰의 유동성 공급과 시장 가치를 확보해 가겠다고 합니다. 위 인덱스를 비롯해 주요 인덱스의 최근 10년 성장 속도를 비교해 보자면,
- S&P500 : 연평균 6.79% 성장
- 다우존스 글로벌 셀렉트 리츠 인덱스 : 8.95% 성장
- 다우존스 글로벌 셀렉트 리츠 인덱스 x 2배 레버리지 : 17.9% 성장(가정)
즉, S&P500 보다 변동성이 적으면서도 크게 성장한 리츠 인덱스에서 2배의 레버리지를 만들겠다고 하니 예측되는 수익률은 S&P500의 두 배 이상입니다. (정말 그렇게 될지는 확신할 수 없지만요)
어쨌든 이런 모델을 기반으로 발행되는 JNTRx 라는 토큰을 글로벌 REIT 지수에 페깅하여 투자자는 토큰 홀더로서 시장 상승률 이상의 수익을 이끌어 낼 수 있게 해줍니다. 무엇보다 토큰 홀더는 인덱스 추종에 따라 여러 부동산에 분산투자한 효과를 누리겠지요.
투자자가 JNTR 이라는 부채 토큰을 구매하면 90%는 수익성 있는 자산에 투자되고 10%는 유동성 준비금으로 적립되며, 발생하는 이익은 다음의 새로운 자산에 재투자되어 토큰의 가치를 이끌어가는 형식이 됩니다. 여기에 인공지능을 활용하여 모델에 적절한 수식 밸런싱 조절을 가하고 지속적인 온체인 유동성을 보장해 나간다는 계획입니다.
JOINTER는 부동산 상업시장의 최대 42% 까지는 인덱스화 하는데 문제가 없다고 보는 것 같습니다. 아직 법적인 규제와 세금 구조에 따른 서류 심사 단계에 있는 것 같지만, 곧 IEO도 시작한다고 하니 이 프로젝트의 진행이 어떻게 될런지 자못 궁금하긴 합니다.
■ 정리
JOINTER가 계획하는 투자 순서는 아래와 같습니다.
- 부동산의 인수 평가 프로세스를 통해 시장 가치를 산정한다
- 신디케이트 대출을 통해 부채 토큰을 발행한다
- 부동산을 제3자(수탁자)가 관리하는 토지신탁으로 이전한다
- 공동사업자(파트너)는 51~100% 토지신탁 수혜자 권리를 소유주로부터 구매한다
- JOINTER는 수익 지분을 받을 때마다 대출 자금을 상환해 가고 나머지는 소유자와 나눈다.
이 모든 것을 파트너십 프로그램으로서 부동산 소유자에게는 무료로 토큰화 하는 등 STO를 수행과 동시에 마케팅 및 기술 지원을 합니다. 일단 대출 신디케이트를 통한 '자금 빵빵'에 부동산 소유주들의 편의와 실익을 최대한 살려준 댓가로 매물도 넘칠 정도로 받아낸다면 꽤 큰 프로젝트로 성장할 수 있어 보이긴 합니다.
이들의 본격적인 활동은 2020년으로 계획되어 있고, 현재는 그 전 단계로서 한참 진행중이지요. 여하튼 프로젝트의 기치처럼 기존의 부동산 자산 STO 보다 진일보 한 모델로 성장하게 될지 관심을 갖고 기대해 봅니다.