월 30만원에 15평 멋진 사무실 구하는 방법 2화

미리 덧.

더 이상 미루지 말자 하는 마음으로 오늘 2화를 올립니다. 글쓰기를 시작하고 싶다는 마음만 몇년째 먹으면서 이리 글 한번 쓰기 어렵네요. 가볍게 하자 하며 페북이나 인스타도 고려하는데, 워낙에 비 SNS적 인물이라 마음이란 놈이 쉽게 허락하지 않네요. 그래도 꼭 언젠가는 주 2회 정도는 꼭 써보고자 합니다.

*** 이번에는 지산(지식산업센터) 매매시 어떠한 점을 고려하고 주의를 했는지에 대해 얘기해보겠습니다.

<지역 선정>

저는 우선 경기도 평촌 주변, 독산동, 가산동, 양재동, 성수동을 주로 살펴봤습니다.

평촌 : 당시에 저의 집 주변인 평촌에는 물건이 마른(?) 상태였고,
성수 : 성수동은 너무 비싸네요. ㅠㅠ
양재 : 당시 양재동은 가격이 9평에 15000정도의 오래된 건물의 사무실이 나오긴 했는데..투자 가치가 있을지 잘 판단이 서질 않았습니다. 항공 지도에서 본 주변 환경은 좋아 보였지만........... 제가 사는 곳에서 봤을 때 접근성이 안좋아서.나중에 실사를 가야겠다 생각했습니다. 하지만, 맘만 먹고 결국 안가게 되었네요.

용인 : 이 지역의 경매로 나온 저렴하면서 오래되지 않은 지산도 고려해보았는데요…이곳은 제가 실제로 가서 보긴 했지만…머랄까 을씨년스러운 느낌이 안좋아서 그만두었습니다.
독산/가산 : 마지막으로 독산동, 가산동…여기가 기본적으로 물건이 많습니다. 그래서 여기를 집중적으로 보다가 제 맘에 든 곳을 찾게 되었지요. 좀 욕심을 내자면, 역에서 가까우면서도, 숲세권 혹은 강세권을 바랬거든요.^^;;

"그런데 문제가 하나 있었습니다.
너무 주변시세보다 100~200이나 싼거야~"

싼 게 무슨 문제냐구요?

혹시 부실공사라든가, 먼가 약점이 있어서 그런게 아닐까 의심이 격하게 들어서 직접 여러 번 가서 이모저모 다 뜯어보고 결정하는데까지 2개월이 걸렸습니다. 마지막까지 의구심을 내려놓을 수는 없었지만, 아직까지…싼 이유를 본인은 찾지 못했고, 오히려 몹시 만족하고 있습니다. 앞에 안양천을 따라 펼쳐진 녹지를 산책할 때마다 몸과 마음의 힐링이 절로 됨을 느끼고 있으니까요. 나중에 알았는데, 여기가 아름다운 벚꽃길로 조금 유명하다고 하더군요. 겨울에 흰 눈이 내리면 풍경이 또 어마어마하게 예쁘…… 큽

<지식산업센터 선택시 고려했던 사항들>

제가 결정할 때 고려했던 사항들인데요, 다 적었나 모르겠네요.

입지가 좋은지? : 역세권 / 숲세권 혹은 강세권(이건 제 개인 취향)
주변의 향후 호재나 악재는 무엇인가?
600만원대인 평당 가격과 앞으로 오를지 혹은 내린다면 어느 정도 일까?
시행사가 괜찮은지? : 대기업 건설사나 대륭 같은 중소기업이지만 전문 기업
부실공사여부 : 대륭이라는 중소기업은 지산 건축 전문기업이라 어느 정도 안심
선호하는 층과 층내의 위치, 크기 등
프리미엄 Fee를 주고 매일할지 여부? : 이건 개인 선택사항이나, 내가 구입한 3월은 부동산 침체기여서 fee가 붙지 않은 매물임에도 선호하는 위치를 고를 수 있었음.

<지식산업센터 매매시 주의 사항들>

산업단지(국가산업단지, 일반산업단지, 첨단산업단지)로 모여있는 곳이 여러 혜택면이나, 나중에 매도시 유리합니다.
대규모 지식산업센터가 투자 관점에서 유리한 편입니다.
대출 이율과 대출 비율 체크 : 70~90%로 다양한 편입니다. 대외적으로는 80%라고 했으나, 막상 잔금시에 어떤 은행에서는 90%까지 좋은 이율로 제시하기도 했습니다. 그러나 저는 이율이 가장 쌌던 2.92%인 은행으로 선택(여기도 80% 대출 가능)했네요.
대출 이율이 고정인가 변동인가? : 고정이라 확인함.
취득세 50%와 재산세 37.5% 감면 등 세제혜택은 포함한 관련 법률 체크는 필수! : 공장은 5년, 지식산업센터 1년동안 매도가 불가하며, 이를 어길시 세제 혜택받은 거 모두 토해내야 한다고 합니다. 여기서 또 주의할 점은 지산도 공장의 기준으로 적용하기도 해서, 관련 기관에 확인해두세요.
사업자가 아닌 경우에는 사업자를 내야합니다. 새로 사업자를 내시는 분은 지산에서 허용하는 사업 종류인지 꼭 미리 확인해서 사업자 내야합니다.
실수요자를 위해 저렴하게 공급하는 부동산이어서, 기본적으로 임대사업을 목적으로하는 것은 불법입니다.
그러나 산업단지에서 기업의 경우 임대 전환이 가능하며, 대신 세금 혜택은 무효가 됩니다.
추천하는 매매 방법 : 분양권 전매나 경매. 개인적인 의견입니다. 이유는 기다리지 않아도 되니까요. ^^

<분양권 전매시 고려사항 >

1. 전매가 몇번이나 이루어졌는지 확인 : 아무래도 여러번 이루진 전매는 좋지 않다고 봅니다. 나중에 등기 칠 때 전매 회수만큼 등기료를 최종 매입자분이 독박으로 다 냅니다. (저도 그래서 2중으로 냈어요. ㅠㅠ)

계약서는 꼼꼼이, 기본이겠죠?
공인중개사와 많은 얘기를 여러번 나눠보세요. 세상이 아무리 각박하다해도, 많은 대화 속에 진주를 발견할 수 있습니다.
저는 시행사 사업자등록증 달라고 했어요.. 다들 황당해하던데...의외로 계약서나 과정이 허술해서 처음해보는 저는 걱정이 많았답니다. 좀 과하다 싶다 싶어도 체크해볼 것은 눈치보지 말고 최대한 체크하세요.

*** 마지막으로 여유로운 마음이 필수입니다.

분양권 매매나 전매 계약은 생각보다 할일이 많아 많은 시간이 소요되었답니다 이점 미리 생각해두면 시간 때문에 마음을 졸이지 않아도 될 것 같습니다.

어째튼 전 나름 만족하고 있어요. 조금씩 대출을 갚느라 월 40만원이 넘게 나가고 있지만, 은행이 집주인이다 생각하고 있습니다. ㅎㅎㅎ 약 15평 정도되는 반짝반짝한 사무실을 월세로 이만한 가격에 구할 수 있나요? 저는 그래서 직접 매매를 권합니다! ^^