물류부동산은 돈이 되는 자산인가?
물류부동산은 다른 상업용 부동산에 비해 상대적으로 수익률이 높다.투자수익률에 영향을 미치는 요인으로는 매입 가격 외에도 대출, 운영비용 등이 있는데, 이런 요인들은 상업용 부동산 자산별로 다르다. 그 차이를 이해하기 위해서는 이런 요인들이 반영되지 않는 캡레이트Cap rate(소득 기반의 부도안 투자액 회수율) 비교법이 유용하다.
현재 오피스시장의 캡레이트는 4~5%대인데, 물류부동산은 6~7%대에 형성되어 있다. 두 캡레이트 간의 차이는 평균적으로 200bps(2%) 정도인 것으로 보인다. 과거 오피스시장 캡레이트가 6%대에서 형성되었던 시기에는 물류부동산이 8%대에 형성되면서 유사한 캡레이트 스프레드가 유지되었다.
이런 캡레이트 스프레드의 형성 및 유지는 각 자산별 투자위험, 즉 리스크에 기인한다. 일반적으로 물류부동산의 투자위험이 오피스보다 높게 인식되는 것은 시장투명성 및 물류부동산의 임대차 운영상 특성 때문이다.
오피스부동산은 매년 평균 5조 원 이상의 자산이 거래되고, 이로 인해 많은 거래 자산이 기관이 투자할 수 있는 수준으로 관리되고 있다. 예를 들어,매입 시 진행되는 실사에 필요한 자료들만 해도, 오피스부동산은 지속적으로 관리된 자료들이 잘 구비돼 있는 반면, 물류부동산은 자료들이 미비한 경우가 종종 있다. 이런 점들이 자산의 리스크로 반영되는 것이다.
물류부동산은 일반적으로 1만 평 이상의 대형 자산도 2~3인의 임차인만으로 구성되는 경우가 대부분이다. 1만 평 넓이에 3~4층의 창고로 구성된 경기도 소재의 물류부동산을 예로 들어보자
이 창고는 각 층별로 1명씩 3인의 임차인으로 구성되어 있다. 그런데 여기서 한 임차인이 이전을 하게 되면 단번에 3분의 1이 공실이 된다. 반면 임대형 오피스빌딩은 이보다 훨씬 더 다양하고 많은 임차인들로 구성되어, 상대적으로 임차리스크가 적은 것으로 인지되는 것이다.
물류부동산의 리스크가 높은 또 다른 이유는 상대적으로 적은 거래량과 이로 인한 시장유동성, 더 나아가 투명성이 다른 자산에 비해서 더 낮기 때문이다. 물류부동산은 2012년 전에는 채 2천억 원에도 미치지 못하는 거래량을 보여왔다.
또 대부분이 거래가 기관이 보유한 물건을 기관이 매입하는 경우가 아닌,자가 창고 또는 물류부동산 개발시행사로부터 기관이 매입하는 경우였다. 이로 인해 거래 시 제공되는 정보의 질과 양이 오피스보다는 미미했다.
하지만 2012년 이후 다양한 기관이 물류부동산시장에 관심을 갖고, 투자 가능 물건이 증가하면서 구조적인 변화를 맞았다. 2012년 이후 최근 5년간 평균 거래량이 6천억 원을 넘겼고, 2016년에는 처음으로 1조 원을 넘어서면서, 전체 상업용 시장에서 물류부동산이 차지하는 비중이15~20%까지 상승했다. 이는 해외 선진국 상업용 부동산시장 내 물류부동산의 규모와 유사한 수준으로, 상당히 의미가 큰 지표로 볼 수 있다. 이런 양적인 성장은 곧 질적인 성장으로 이어질 것으로 예상되며, 이는 다양한 신규 해외자금의 투자를 통해 실현되고 있다.
전 세계적인 대세, 물류부동산
물류부동산의 인기는 2010년대 초반 미국을 시작으로 최근 유럽과 아시아로 확산되고 있다. 2008년 글로벌 금융위기 이후, 미국 상업용 부동산시장의 회복기에 가장 먼저 활발하게 거래된 것이 바로 물류부동산이었다. 그 열기는 호주와 일본 등으로 이어졌고, 우리나라 물류부동산시장도 2010년대 초중반 회복기를 거치면서 성장기로 접어 들었다.
이런 세계적인 물류부동산시장의 활성화는 전자상거래산업의 성장이 한 국가나 특정 대륙이 아닌 전 세계적은 현상으로 확산되면서 이루어진 것이다. 앞에서도 살펴본 것처럼, 전자상거래로부터 촉발된 유통 상업시장의 구조적 변화가 물류산업 전반으로 확산되면서 물류부동산시장은 자연적으로 수혜를 입게 된 것이다.
미국 등 선진국들은 매출 및 수익이 양호한 전자상거래업체가 우리나라에 비해 월등히 많은 상황으로, 임차인의 유형이 다양하고, 이들이 사용하는 물류센터 또한 자가, 임차, 빌드투슈트 등 다양한 형태로 운영되는 만큼 투자 범위가 훨씬 넓다. 또한 상승세를 유지하기 위해 더 좋은 입지의 물류센터를 확보하려는 임차인들의 노력이 이어지면서, 투자기관이 적극적으로 투자할 수 있는, 우량 임차인인 확보된 높은 투자등급의 자산 또한 지속적으로 증가하고 있다.
물류부동산시장의 투자 전망
전 세계적인 물류부동산의 성장세와 비교해보면, 우리나라의 물류 부동산시장은 아직 태동기다.
물류부동산의 주요 수요층인 전자상거래와 3PL(제3자물류) 시장 상황이 선진국의 발전 경로에 비춰볼 때 초기 단계에 해당된다. 폭발적인 성장을 이어가고 있는 두 산업이 선진국의 추세를 따라 성장한다고 보면, 향후 국내 물류부동산시장은 지속적으로 성장할 것으로 예상된다.
우선, 전자상거래산업은 성장하고 있으나 절대강자는 없는 상황으로, 이는 빠른 성장기에 나타나는 특성이다. 전자상거래시장의 성장세는 편리함과 가격경쟁력을 바탕으로 계속 이어질 것으로 예상되는데, 이런 산업 자체의 성장은 시장 참여자의 구성과는 무관하게 지속될 것이다.
또한 3PL시장의 확대는 물류부동산의 임차인 폭의 확대로 이어지면서,임대형 물류부동산의 공급 증가 그리고 임대차 계약을 바탕으로 한 매물의 증가로 이어질 확률이 높다. 무엇보다 시장이 건강하게 성장하고 투자 대상 자산으로서 자리 잡기 위해서는 질적 성장과 양적 성장이 동반되어야 하는데, 현재 시장의 전개는 양적 성장이 질적 성장으로 연결되면서 선순환의 고리를 만들어가는 방향으로 이루어지고 있다는 점이 고무적이다.
시장의 양적 성장은 투자자의 관점에서 보면, 투자환경의 확대로 이어지고, 이는 보다 다양한 요구수익률을 갖는 투자자의 시장 참여를 가능하게 한다.최근의 빌드투코어build-to-core 전략을 통한 물류개발 시장의 기관 참여 등은 투자 환경의 확대와 더불어 다양한 유형의 투자자들이 시장에 참여하는 계기를 제공하고, 나아가서 시장유동성이 향상되는 양상으로 전개되고 있다.
기존 물류부동산시장의 해외투자 자금은 운영 중인 실물자산으로 한정되었는데, 최근에는 개발과 선도거래forward contract(사전에 약정한 가격으로 일정 시점에 인수 또는 인도하는 거래) 등으로 확대되고 있다. 시장의 성장과 함께 리스크 스펙트럼상 다양한 투자자금의 시장 참여는 물류부동산 시장의 구조적 변화로 이어지고, 이를 통해 선순화의 고리(양적 성장 -> 자금의 다양화 -> 질적 성장 -> 양적 성장)를 형성하면서 지속적으로 발전하는 토대가 될 것이다.
- 박정수 켄달스퀘어자산운용 투자본부장 -
- 2020 부동산 메가트렌드, HMS부동산랩 -
