부동산 경매에서 권리분석은 낙찰자에게 낙찰대금외에 추가부담이 얼마나 있는지를 확인하는 과정이다. 권리분석의 핵심은 말소기준권리다. 말소기준권리만 확실하게 안다면 권리분석의 95%를 이해했다는 말이 나올 정도다.
낙찰자는 낙찰대금 완납과 함께 매각부동산의 소유권을 취득한다. 소유권이전등기를 하는 과정에서 등기부등본상 권리들은 말소되거나 매수인이 인수하기도 한다. 이때 말소와 인수의 기준이 되는 권리를 바로 말소기준권리라고 한다.
말소기준권리보다 빠른 권리(선순위)들은 매각부동산이 매각되더라도 낙찰자가 인수해야 한다. 즉 낙찰대금 외에 추가로 부담해야 한다는 것이다. 반면 말소기준권리 이후 설정된 권리(후순위)들은 소멸되는 게 원칙이다.
말소기준권리는 5가지다. 말소기준권리가 여러 개 있을 경우에는 순위가 가장 빠른 것이 말소기준권리가 된다. 1. (근)저당권 2. (가)압류 3. 담보 가등기 4. 말소될 전세권 5. 경매기입등기
예를 들어 등기부등분 갑구와 을구에
2014년 2월 1일 가처분
2014년 3월 1일 근저당
2014년 4월 1일 가압류
2014년 5월 1일 강제경매 등 4가지 권리가 설정돼 있다고 하자.
이때 등기부등본의 말소기준권리는 뭘까? 말소기준권리 5가지에 포함되는 두 번째 근저당이 말소기준권리가 된다.
따라서 낙찰자가 매수대금을 완납하면 두 번째 근저당 등 후순위 권리는 낙찰자에게 매각부동산의 소유권이 넘어올 때 모두 말소가 된다. 반면 첫 번째 가처분은 선순위로 낙찰자가 인수받게 되는 부담이 있다
예시 하나더
전입신고 2010.1.5
근저당권 2010.2.5
가압류 2011.3.5
압류 2011.4.5
위4가지 설정을 가정할 경우 말소기준권리 5가지 기준으로 근저당권이하는 모두 낙찰자에게 소유권이 이전할
때 말소가 되나 전입신고한 임차인에게는 낙찰자가 인수받게 되는 부담이 있다
