대출가능액 산정기준
대출감정가=시세×80%
담보감정가액=대출감정가(LTV)
소액임차보증금 공제=방1개마다
해당소액보증금 공제
예상대출금=담보감정가액-소액 임차보증금 공제
담보인정비율
아파트 100%, 아파트외 60%, 주택투기40%
아파트 자기자본의 100%
일반부동산 자기자본의 50%
예고등기와 유치권은 어떠한 경우도 소멸하지 않음
대항력 있는 임차인의 경우 배당요구한 경우 배당받지 못한 금액만 낙찰자가 인수
배당요구안한 경우 임차보증금 전액을 낙찰자가 인수함
건물조건이 같을 경우 대지지분율 즉 땅이 많을 수록 투자시 수익률이 높아짐
일반적으로 전용면적대비 대지지분율 80%를 기준으로 이보다 높으면 재건축가능성이 크고
낮으면 리모델링 가능성이 큼
전입세대열람 내역 확인하기
경매참가자는 임차인의 전입일자 확인가능
이때 세대주가 아닌 세대구성원의 최초
전입일자를 기준으로 발생
현장조사
- 경매 주변 2곳 이상의 중개업소에서 정확한 시세조사
- 아파트 관리사무소 탐문 조사 아파트 물리적 하자나 관리비 또는 공과금 체납여부 확인
전용과 공용중 낙찰자는 공용부분만 승계
투자자라면 수익률이 20%이상은 되어야
제대로 된 투자이고 자격이 있음
주택의 취등록세 2.2%
주택외 4.6%
부동산 권리관계가 변동되는 경우의 방어 방안
- 채무자에 의한 경매 취하
- 잉여주의에 의한 경매 취소
- 임차인에 의한 대위변제