자본주의에 두가지 축은 주식과 지대이다
그것을 개인들이 거래하는 방법이
주식시장이고 부동산 경매이다
자본주의를 살면서 주식과 물건을 분석하는 건
기본을 안다는 의미에서 험한 세상의
기초지식이어서 과학적 분석이 필요하다
경매의 분류
임의경매 : 저당권, 특정 부동산, 공신적 효과 부정
강제경매 : 가압류, 소송, 집행권원, 조서, 일반재산
공신적 효과 인정
그 외 정부기관 및 공공기관 의 불하재산
임의경매
- 저당권으로 발생하고
등기부등본 경매신청서 필요 - 순서를 정함(우선변제권)
계약 : 권리, 의무가 발생하는 합의
합의는 청약과 승낙으로 이루어짐
실질적 경매와 형식적 경매
형식적 경매 : 환가를 위한 경매
공유물분할을 위한 경매, 유치권
법률행위의 의의
계약자유의 원칙, 사적자치의 원칙
경기가 나쁘면 좋은 물건이 많이 쏟아지나
매자는 없어 좋은 기회, 주식과 비슷
그러나 경기유무는 중요하지 않고
좋은 물권을 볼수 있고, 장기적 안목을 가지고 적정가격보다 싸게 살 수 있는 능력이 중요
채권과 물권 : 금전채권에 기함
채권은 상대(대인)에 대해서만 행사하는
상대권이고
물권은 모든사람에게 행사하는 절대권임
물권과 물권의 경합 : 소유권보다 제한물권
제한물건 먼저 성립우선
부동산 먼저 등기, 동산 먼저 점유
물권과 채권의 경합 : 물권 우선
예외)1.채권이 보전된경우 가압류, 가등기, 가처분
2. 부동산임차권 :임대인동의 요
3.주택임대차보호법 임차보증금중 일정액
임금우선채권 : 최종3월 임금, 재해보상금
최종3년분의 퇴직금
당해세우선채권 : 저당물에 부과된
재산세, 상속세
채권끼리 경합 : 상대권으로 평등, 우열없음
물권의 성격
절대권이므로 공시제도 : 부동산 등기, 동산 점유
단, 상속, 공용징수, 형성판결, 경매의 경우 등기를 요하지 않음 그러나 등기해야 처분가능
물권법정주의, 일물일권주의, 등기의 공신불인정
가압류, 담보가등기
소송 및 판결이 나기 전에 시일이 소요됨을
우선적으로 채무자의 처분권을 잠정적으로
제한
말소기준권리 : 경매실행 인수 또는 소멸되는 기준
물건은 절대권이므로 먼저 성립이 우선권리
제일 먼저 등기된 권리가 말소기준권리
인도명령의 대상이냐? 명도소송의 대상이냐 판단
말소기준이 될 수 있는 권리
1.저당권, 근저당권
2.담보가등기
3.가압류등기
4.압류등기
5.경매개시결정의 기입등기
6.전세권
말소기준의 선정
1.최선순위권리
2.등기기록상의권리
3.경매기록상 말소기준의 표시
물권의 분류
점유권(정당성유무불문, 사실적권리)
과 본권(정당성요, 관념적권리, 등기필요)
본권은 소유권(자물권)과 제한물건(타물건)
제한물건은 용익물건과 담보물건
용익물건은 사용가치 :지상권, 지역권, 전세권
담보물건은 교환가치
법정담보물권 : 유치권(부동산,동산), 약정담보물건 : 질권(동산, 권리), 저당권(부동산,권리)
그외 민법이외 관습법상의 법적지상권
금전채권의 보전 : 가압류
소유권이전등기청구권의 보전 : 가등기, 가처분
※가압류, 가등기, 가처분 된 물권경매는
대부분 유찰
등기부 : 권리의 변동
대장 : 부동산 현황
등기기록의 구성
부동산고유번호
표제부 : 부동산 현황 사실관계
과거 부동산현황의 변동과정까지 파악
갑구 : 소유권에 관한 사항
을구 : 소유권 이외의 권리에 관한 사항
동구에서는 순위번호 별구에서는 접수번호순
잉여주의 : 압류채권자가 집행에 의하여 변제를 받을 가망이 전혀 없는 데도 불구하고 무익한 경매가 행해지는 것을 막아 경매절차의 실효성을 제고 우선채권자가 그 의사에 반한 시기에 투자의 회수를 강요당하는 것과 같은 부당한 결과방지
남을 가망이 없는 경우의 경매취소
압류자가 강제경매시 변제받을 가망이 없는 경우
1주일 이내 경매취소 통지
취소를 면하기 위한 압류채권자의 조치
남을 가망이 있음을 증명
압류채권자의 매수신청 및 보증제공
남을 가망이 있는지 여부의 기준시점
매수희망시점의 최저매각가격을 기준