Hallo,
Der Post von 
Ich möchte euch einen kleinen Einblick in meine Vorgehensweise bei der Immobilienbewertung geben: Den meisten ist klar, dass der Gewinn im Einkauf liegt. Vor ein paar Wochen habe ich geschrieben, dass ich viel mit KI arbeite. Dazu importiere ich die Daten aus einer E-Mail-Adresse in ein Google Sheet und bewerte sie dort. Als Anzeige-Crawler benutze ich Thinkimmo, in dem ich verschiedene Filter eingestellt habe. Immometrica ist eine gute Alternative zu Thinkimmo. Beide haben ihre Vor- und Nachteile: Thinkimmo hat auch Gewerbe- und Grundstücksuche im Angebot und Immometrica ermöglicht eine genauere Positionierung der Anzeige auf der Karte, wenn keine Adresse angegeben wird.
Als konkretes Beispiel habe ich ein sehr gutes Objekt ausgewählt, dessen Anzeige aufgrund der vielen Anfragen bereits deaktiviert wurde. Der Thinkimmo bewertet den Cashflow eher konservativ, was gut ist, denn man sollte sich eher an der Lage und dem Kaufpreis orientieren. Diese 48 m² große Wohnung eignet sich für beide Optionen, Bestand oder Flip. Beim Flip muss man allerdings viele Dinge beachten, da die Wohnung die Energieeffizienzklasse F hat, was bei den meisten Banken nicht gut gesehen wird. Wenn ihr am Anfang steht, bitte nur bei der Energieeffizienzklasse D und höher schauen. Für den Bestand suche ich eher renovierungsbedürftige Wohnungen wegen der Abschreibung. Die Renovierungskosten kann man steuerlich geltend machen, insbesondere nachdem man die Wohnung drei Jahre gehalten hat.
Nachdem die erste Rechnung passt, prüfe ich den Marktwert über PriceHubble, wie unten im Bild zu sehen. Laut dieser Bewertung könnte man die Wohnung schnell weiterverkaufen, ohne starke Renovierungsmaßnahmen durchführen zu müssen.
Dieses Objekt würde ich zum Flippen kaufen, da es deutlich mehr Gewinn in kürzerer Zeit bringt. Bei einer groben Rechnung inklusive Nebenkosten und Sanierung würde die Wohnung 350.000 € kosten und wahrscheinlich für 450.000 € verkauft werden, was einen Gewinn vor Steuern von 100.000 € bedeuten würde. Ich würde es über eine Projektentwicklungs GmbH kaufen und kein Flip in Privat durchführen, aus verschiedenen Gründen. Die Lage ist für München gut, nahe der Isar und mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Ich habe den Grundriss nicht gesehen, denn es kann sein, dass man ihn weiter optimieren kann. Nach der ersten Berechnung wird das Exposé verlangt und ein Besichtigungstermin vereinbart. Aber das ist ein weiteres Thema für ein anderes Mal.
Kauft bitte nicht emotional, sondern rein mathematisch. Preis und Lage sind sehr wichtig für eure finanzielle Zukunft, denn ein falscher Kauf kann euch blockieren. Und noch ein Hinweis, kauft bitte nicht von Influencern.
Bis demnächst!
