경매 성공비법을 이야기 하자면 여러가지가 있겠죠. 부동산 투자에서 경매가 열풍을 일으킨지 오래되어 전문가도 많고 학원도 많고 참 배울 곳도 많습니다. 저는 경매투자 전문가는 아니지만 경매 투자에 있어서 가장 기본을 지켜야 성공 가능성을 높일 수 있다는 점은 잘 압니다.
경매투자 성공을 위해 그 지켜야할 여러가지 중에 딱 두가지만 꼽으라 하면 1) 권리분석과 2) 감정평가서를 믿지말라는 점입니다. 오늘은 이 두가지 중에서 두번째 항목, 감정평가서를 왜 믿지 말아야 하고, 평가서를 안믿으면 어떻게 해야 하는지 제 지인분의 사례를 들어 이 글을 보시는 분들이 상당히 구체적이고 실질적인 참고가 될 수 있도록 간단히 정리해 드립니다.
감정평가서를 믿으면 안되는 중요한 이유
가장 큰 이유는 감정평가의 시점이 경매 입찰 시기와 비교하여 시차가 크게 발생할 수 있고, 실제로 그런 경우가 많기 때문입니다. 시차가 크면 어떻게 될까요 ? 감정평가서에서 제시된 감정가격, 즉 최저입찰가격 자체가 현재 경매물건이 소재한 시장에서의 현재 가치와 비교하여 현저하게 높거나 낮을 수가 있겠죠.
물론 감정평가서를 믿으면 안되는 이유가 이 것 이외에도 감정평가를 시행하는 감정평가사의 주관에 따라 사정보정이나 싯점보정을 함에도 오류가 발생할 경우가 많습니다. 따라서, 대상부동산에 따라 차이가 나기는 하지만 공장과 같은 특수부동산을 제외하고는 일반인들이 가장 선호하는 아파트와 상가 또는 주택의 경우에는 위와 같은 요소만 고려하면 될 듯 합니다.
감정평가서를 믿지 않는 대신 반드시 해야할 기본은 ?
셀프 감정평가 ; 현장조사
감정평가서를 믿지않고 그렇다면 어떻게 입찰에 임할 수 있을까요 ? 다름 아니 투자자 스스로 감정평가를 하여야 한다는 점입니다. 이름하여 "셀프평가".
경매대상 물건이 소재한 현장을 직접방문하여 대상물 인근의 환경과 같은 큰 조건에서 작은 조건으로 평가를 들어갑니다. 대상물 최인접 지역의 교통 등 환경을 보고 그 이후 대상물이 위치한 입지 확인은 필수이며, 감정평가의 기본 방법인 거래사례비교법을 통하여 경매물건과 동일 또는 유사물건의 최근 거래사례를 인근 부동산을 탐문하여 찾아내고 거래사례의 거래가액을 조사해야 합니다.
실거주 또는 상가의 경우 실사용 목적이 아니라면 임대가격의 시세 또한 인근시세를 조사하여 투자수익율 계산도 직접 해볼 필요가 있겠죠.
권리분석 분야를 제외하고 감정평가와 입찰가격 산정과 관련하여 간단히 정리해서 이 정도 직접 조사하게되면 어지간하면 경매 최저입찰가격의 진위여부와 입찰 진행여부 또는 낙찰가격 예측 등 진행이 가능할 것입니다.
그렇다면 이제 이러한 셀프 감정평가, 즉 현장조사를 실질적이고 철저하게 진행했던 어느분의 실전사례를 자세히 소개해 드리는 글을 링크해 드립니다. 경매에 관심있으신 분들은 한번씩 읽어 보시면 큰 도움이 될 줄로 압니다.
